不動産投資に影響を与える要素と今後の展望について
不動産投資を始めるのであれば、物件探しやお金、管理などのことだけでなく、“不動産投資業界”のことに関しても知っておくべきでしょう。
今回解説するのは、不動産投資に影響を与える要素、そして不動産投資における、今後の展望です。
興味のある方は、ぜひ目を通していただきたいと思います。
不動産投資に影響を与える要素について
まずは、不動産投資に影響を与える主な4つの要素、“金利”、“ニーズの変化”、“空室率”、そして“経済”について、それぞれ詳しく解説していきましょう。
不動産投資に影響を与える要素①金利
金利が上がったり下がったりすることは、不動産投資に多大な影響を及ぼします。
なぜかと言うと、金利が変動すれば、金融機関における融資の金利も変わってくるためです。
つまり、ローンを利用する際の金利が低ければ低いほど、返済総額は必然的に小さくなり、利益を生み出しやすくなるということですね。
現在、日本は“超マイナス金利”と呼ばれるほど低金利なので、その点では、不動産投資を始めやすい環境にあると言えるでしょう。
逆に、金利が上がると、まったく同額の融資でも、返済総額が大きくなってしまいます。
そのため、自己資金が乏しい方は、なかなか不動産投資に踏み切れなくなるでしょう。
もちろん、ローンを利用せず、自己資金のみで不動産投資用物件を購入するという方は、大きく金利の影響を受けませんが、今後融資を受けるときに備えて、この知識は身に付けておくべきでしょう。
不動産投資に影響を与える要素②ニーズの変化
周辺エリアにおけるニーズの変化も、不動産投資には大きな影響を及ぼします。
例えば、周辺エリアのニーズが高ければ、高めの賃料を設定できますし、不動産の価値も高くなります。
ただ、これらのニーズは、いつまでも高い状況を維持できるとは限りません。
例えば、入居者の多くが近隣大学の学生だった場合、大学が閉校したり、移転したりすると、一気にニーズは低くなります。
この場合、迅速にターゲットを変更する必要がありますが、どれだけ迅速に対応しても、空室率が上がる期間は長くなるでしょう。
また、すぐ近くにもっとグレードの高い賃貸物件が建築されることでも、ニーズは下がることが予想されます。
これらのニーズが維持されるか否かは、投資家だけの力ではなかなか判断しにくい部分ではありますが、多くの情報を集め、少しでも高いニーズが継続されるエリアを選ぶことは大切でしょう。
もちろん、長期的な目で見て、少しずつニーズが上がっていくことが期待されるエリアも、狙い目の1つだと言えます。
不動産投資に影響を与える要素③空室率
そのエリアにおける空室率も、不動産投資に影響を与える要素の1つです。
空室率とは、物件の総戸数に対して、空室がどれくらいの割合を占めているのかを表すものであり、低ければ低いほど良いとされています。
また、空室率から、そのエリアにおける需要と供給のバランスを、なんとなく推測することも可能です。
例えば、たとえ好立地のエリアであっても、膨大な数の賃貸物件が立ち並ぶような状態であれば、供給過多になっており、空室率は上がりやすいことが予想されます。
もちろん、逆に賃貸物件の数が少なければ、需要が多く供給の少ない、もっとも狙い目のエリアということになります。
不動産投資に影響を与える要素④経済
経済の動向も、不動産投資に大きな影響を及ぼします。
急にスケールの大きな話になりますが、不動産投資と世界経済に連動性があることは事実ですし、日本経済と世界経済に連動性があることもまた事実です。
わかりやすい例で言うと、2008年、世界を震撼させた“リーマンショック”が挙げられます。
このときは、世界的な金融危機により、不況の状況が続いたため、多くの金融機関が融資に消極的になっていました。
その結果、不動産の価格は下落してしまったのです。
これだけの流れを見ると、不動産投資と経済の関連性について、あまり見えてこないかもしれませんが、不動産の価格が下落すれば、今後の不動産売却などに大きく影響するため、決して関係ないことではありません。
不動産投資における今後の展望について
不動産投資に影響を与える要素について理解していただいたところで、次は、不動産投資における今後の展望について触れていきましょう。
不動産投資における今後の展望①オリンピックの影響について
不動産投資における今後の展望を語る上で、いよいよ今夏に開催される東京オリンピックの影響は欠かせません。
実は、2020年のオリンピックが東京で開催されることが発表されて以来、日本の不動産価格は全体的に上昇しています。
その理由としては、オリンピック開催に伴い、多くの不動産が建築されたこと、日本の不動産を購入する海外投資家が増加したことなどが挙げられます。
つまり、東京オリンピックは、不動産投資にとって追い風となる状況を作り出しているということですね。
また、オリンピックが終了した後は、その反動から不動産価格が下落すると言われていますが、一概にそうとは言い切れません。
なぜなら、不動産価格の上昇には、他にもあらゆる要素が関係しているためです。
不動産投資における今後の展望②地方活性化の影響について
不動産投資における今後の展望を語る上では、地方活性化による影響も欠かせないでしょう。
今年2020年には、東京オリンピックが開催されますが、その5年後の2025年には、大阪万博の開催も決まっています。
また、2027年には、東京と愛知を結ぶリニア中央新幹線の開通が予定されています。
上記のような地方活性化が進むことによって、そのエリアは大きく人口を増加させるだけでなく、不動産のニーズも高まることが予想されます。
つまり、地方活性化によって、地方の不動産価格が上昇すれば、全国的な不動産価格も少なからず上昇し、不動産投資のニーズも上昇するということです。
不動産投資における今後の展望③単身者増加による影響について
単身者の増加も、不動産投資における今後の展望を語る上でかかせない要素だと言えます。
近年、全国的に単身者世帯は増加し続けています。
東京都が発表したデータにおいて、2040年頃には、東京に住む世帯の半数以上が、単身者になるとされているくらいです。
つまり、不動産投資では、今後単身者をターゲットにした物件のニーズが上昇するということですね。
特に、東京近郊は特にその傾向が強いとされているため、これから不動産投資をする方、不動産投資の規模を広げようとする方は覚えておきましょう。
不動産投資における今後の展望④金利の影響について
先ほど、不動産投資において、金利は非常に大きな影響を与えるものだという話をしました。
では、日本の超マイナス金利は、一体いつまで継続するのでしょうか？
2019年、日銀の黒田総裁は、低金利政策による効果が出ていること、そして今後もこの体制を継続していくことを明言しています。
そのため、不動産投資において、金融機関からの融資が受けやすいという状況は、今後もしばらく継続すると考えて良いでしょう。
まとめ
ここまで、不動産投資に影響を与える要素、そして不動産投資における、今後の展望について解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
さまざまな要素の状況、動向を考慮しないと、不動産投資で効率的に利益を上げることはできません。
ただ、今後の不動産投資には、比較的プラスの材料が多いと言えるため、今から始めても決して遅くないと言えるでしょう。
