その土地の価値を示す基準の一つとして、路線価というものがあります。
毎年発表されるたびに、ニュースや新聞で取り上げられることも多いので、何となく覚えがある人も多いでしょう。
今回は、路線価とは何かということと、路線価を使った地代の相場の算出方法について解説します。
路線価とは?
まず、路線価というのがどういうものかを解説していきます。
これは、簡単に言うと国が定めた道路に面する宅地の評価額のことなのですが、それだけだと分かりにくいでしょう。
もう少し詳しく解説していきます。
路線価というのは、実は2種類あります。
1つは相続税などを計算する際に使われるもので、相続税路線価といいます。
ただ路線価という場合は、多くの場合相続税路線価のことを指しています。
もう一つは、固定資産税や登録免許税、不動産取得税を計算する際に用いられるもので、固定資産税路線価といいます。
この2つの違いは、どのような点でしょうか?
まず、この2つの担当はそれぞれ異なります。
相続税路線価を定めるのは国税庁の担当で、毎年1月1日に公表されます。
その際の価格は、実際に土地を売買する際の実勢価格の0.8倍前後となっています。
それに対して、固定資産税路線価を定めるのは、市長など各市町村の長です。
ただし、東京都の23区だけは東京都の長である東京都知事が定めています。
その価格はだいたい実勢価格の0.7倍前後と、相続税路線価よりも低くなっています。
固定資産税路線価は、毎年ではなく3年ごとに見直されます。
基準となるのは1月1日時点での価格で、毎年3月末までに決定される固定資産税評価額の決定後に公表されています。
実際に、2つの路線価図を見比べてみましょう。
まずこちらが、相続税路線価図です。
そしてこちらが、固定資産税路線価図です。
2つは同じ地区の路線価図ですが、比較してみるとその価格に差異があることが分かると思います。
2つの違いは、見比べてみれば一目瞭然となるでしょう。
しかし、中には路線価が空白となっている地域もあります。
その地域については、どのように評価するのでしょうか?
評価倍率表
路線価が定められていない地域の土地を評価する際は、評価倍率表というものを参考にします。
これは、その地域の土地を評価する際に、固定資産税評価額を基準にしてその何倍として評価するかを示したものです。
例として、千葉県千葉市稲毛区の評価倍率表をご覧ください。
この評価倍率表は一般の土地用のもので、このほかに大規模工場用地用と、ゴルフ場用地等用のものがあります。
それぞれどのような地域課によって、当てはまる倍率が異なります。
この基準となるのは、固定資産税評価額です。
固定資産税評価額が不明な場合は、都税事務所もしくは市・区役所および町村役場で確認することができます。
宅地として利用する場合は、この評価倍率表の「宅地」の欄を見てみます。
すると、「路線」と書かれている地域と、「1.1」と書かれている地域があります。
「路線」と書かれている地域については、路線価が決まっているのでそちらに従います。
「1.1」と書かれている地域では、一部または全域に路線価がない、という事を示しています。
その路線価がない地域の評価額を決める際は、固定資産税評価額に記載されている倍率をかけたものが、評価額として扱われます。
例えば、固定資産税評価額が坪当たり10万円の土地で、路線価が示されておらず、倍率表で1.1倍となっている土地の場合は、10万円×1.1＝11万円がその土地の坪当たりの評価額ということになります。
田や畑、山林など宅地以外の用途で使われている土地の場合は、固定資産税評価額もかなり低くなっています。
そういった土地の評価額については、20倍や50倍など大きな倍率が付けられている事が多いため、戸惑わないよう気を付けましょう。
この評価倍率表は、地域によって大きく異なります。
例えば、東京都の場合はそもそも一般の土地用の評価倍率表がなく、都区内全域に路線価があります。
こうした路線価や評価額というのは、その土地を貸し出す際の賃料となる地代を決定する際には、大いに参考とされるものです。
路線価から地代を出すには、どのようにするのでしょうか?
地代を決める際は?
それでは、路線価から地代を決めるためにはどうするのか、その方法を解説します。
まず、路線価から地代を決める際は、ある程度の相場があります。
地代というのは、言ってしまえば自分で自由に決められるものなので、今回開設するのはその相場について、ということになります。
路線価を基準とした地代の相場としては、その路線価からまず更地価格を計算します。
この更地価格は、路線価の0.8倍が目安とされています。
地代の相場は、更地価格の1.5%から3％となっています。
例えば、路線価が5万円の土地であれば、その更地価格は5万円×0.8＝4万円となります。
そうすると地代は、4万円×1.5%～3%=600円～1200円となります。
路線価が1平方メートル当たりの価格なので、この値はその分の地代です。
借地の広さが100平方メートルの場合は、地代もこの借地料に100をかけたものとなるので、6万円から12万円ということになります。
地代の相場に幅があるのは、地域によってその割合に違いがあるからです。
その土地の相場がどのくらいとなるかを調べるには、その土地の近隣にある借地を見つけ、その土地の地代が路線価から見た更地価格の何％となっているのかを調べてみましょう。
例えば2％となっている場合、更地価格に２％をかけたものがその地域の地代の相場だという事になります。
ただし、参考にするのが1か所だけだとその土地だけ極端に高い、もしくは安いという可能性もあるので、必ず複数の借地の地価を調べてみるようにしましょう。
まとめ
路線価と一口に言っても、実際には相続税路線価と、固定資産税路線価の2つがあります。
この2つを比較した場合、路線価には違いがあるのでその差額に気を付けましょう。
また、時折路線価がない地域もあります。
そのような地域は、固定資産税評価額を基準にして評価倍率表に示された倍率をかけて、その評価額を計算しましょう。
地代を決定する際は、路線価をそのまま使うのではなくそれを基準とした更地価格から計算するので、間違えないようにしましょう。
その他、地代の相場や算出方法に関する主な記事はこちら…
『東京の地代相場を知るためには“固定資産評価額”を知ろう！』
『地代の相場を算出する2つの方法。公租公課と路線価について』
