不動産の“一物五価”とはどのようなものなのか？
皆さんは、“一物五価”という言葉をご存知でしょうか？
耳にしたことくらいはあるという方もいるでしょう。
こちらは、不動産売買や相続において非常に重要な価格を表すものであり、今後売主や買主になる方は、知っておいて損はありません。
詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。
一物五価って何？
売買する土地には当然価格が存在しますが、その評価方法は1つではありません。
同一の土地であっても、さまざまな価格で評価されます。
また、土地を評価したり、価値を指標化したりするにあたって用いられる5つの価格のことを一物五価（いちぶつごか）と言います。
5つの価格とは、具体的には以下のものを指します。
・実勢価格
・公示価格
・標準価格
・相続税評価額
・固定資産税評価額
では次からは、これら5つの価格について順番に解説しましょう。
実勢価格
土地の売買をするにあたって、実際に取引が成立する価格のことを実勢価格と言います。
いわゆる時価のことです。
実勢価格は、売主と買主の交渉次第で変化するため、市場の需給バランスによって日々変動します。
ちなみに、不動産広告で目にする販売価格は、実際に取引が成立するまでは売主の希望価格に過ぎないため、必ずしも実勢価格と同じになるとは限りません。
公示価格
地価公示法という法律に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年3月に公表する土地の価格を公示価格と言います。
公示地価とも呼ばれます。
一般の土地取引の指標とされている価格であり、毎年1月1日時点の土地について算出されています。
土地の価格は、画地ごとにすべて条件が異なり、同じものは一つとしてありません。
すべての土地を評価すれば一番良いのですが現実的には難しいため、その地域の代表的な土地（標準地）を設定し、その標準値の価格を公示価格として公表することとしています。
また、公示価格は土地取引だけでなく、固定資産税評価あるいは相続税評価の基準にもなっているため、とても重要な指標だと言えるでしょう。
標準価格
標準価格は、地価調査とも呼ばれるもので、先ほど解説した公示価格と近いものです。
ただし、標準価格は国ではなく、国土利用計画法などに基づき、各都道府県が毎年7月1日時点の基準値の1㎡あたりの正常な価格を公表するものです。
毎年9月下旬に発表され、こちらの代表的な基準値としては、公示価格の標準地と異なる地点を設定していることが多いですが、一定数を標準値と同じ地点で設定しています。
そのため、公示価格と併用することにより、地域の半年ごとの地価変動率を把握することが可能です。
このような意味で、標準価格は公示価格の補完的な役割を果たすものといわれています。
相続税評価額
相続税、贈与税を計算する際、基準となる課税価格を相続税評価額と言います。
基本的には相続が始まったときあるいは贈与時の時価が該当しますが、高い節税効果を得たい場合は、1つ1つの財産における相続税評価額について把握しておかなければいけません。
また、土地の相続税評価額については、倍率方式あるいは路線価方式で計算されます。
どちらの方式で計算するのかについては地域ごとに決まっており、自由に選ぶことはできません。
ちなみに、その土地の固定資産税評価額に対して、地域ごとに定められた一定の倍率をかけて相続税評価額を算出するのが倍率方式であり、道路に面する宅地1㎡あたりの評価額である路線価を用いて算出するのが路線価方式です。
固定資産税評価額
土地や住宅などを所有している限り、毎年納付することになる固定資産税を決める際の基準額が固定資産税評価額です。
固定資産評価基準に基づき、各市町村が個別に決定しています。
土地の場合、時価の約70%が固定資産税評価額の目安と言われていますが、これは決してすべての土地に当てはまるわけではありません。
土地がどのような場所にあるのか、面積や形状はどうなのかなどによって、評価額は変わってきます。
また、建物の場合、新築時は請負工事金額の約50～60%が目安だと言われていますが、住宅の大きさや構造、築年数などによって、これもまた評価額は変動します。
土地や建物を所有している場合、固定資産税の納税通知書とともに毎年送付される課税明細書を見れば、その不動産の固定資産税評価額はすぐにわかります。
ちなみに、固定資産税評価額は、他の価格と違って毎年ではなく、3年に1回発表されます。
また、こちらの価格は原則3年間据え置きですが、価格の基準日から地価が下落した場合に限り、下落措置修正というものがあり、実際の課税の計算においては、地価下落を反映した評価額になります。
まとめ
今回解説した不動産に関する5つの価格は、売却や購入、相続とさまざまな用途で使用されます。
また、後々「どれがどの価格？」と一瞬迷ってしまいそうですが、1つ1つの価格の意味を理解すれば、それほど混同することもありません。
把握していれば必ず今後役に立つものであるため、まだ覚えていないという方は、1つ1つの価格をじっくり勉強する時間を設けてください。
