不動産に関するさまざまな権利とその意味について
不動産には、さまざまな権利が付いているケースがあります。
また、その中には、誰もが知っている一般的なものもあれば、限られた方しか触れる機会がないものもあります。
今回は、そんな多種多様な不動産に関する権利をいくつか解説しますので、興味がある方はぜひご覧ください。
所有権
誰もが知っている不動産関係の権利としては、所有権が挙げられます。
こちらは、法令の制限内で自由に特定の不動産を使用、収益および処分できる権利を指しています。
購入した不動産に関して、なんら制約を受けない完全な権利です。
他の人に選挙された場合には、返還請求や妨害排除の請求を行うこともできます。
ただし、公共の福祉に反した私権は認められていません。
また、不動産の売買があったときや、相続があったときには、所有権移転登記を行うことで、こちらの権利の所在が確定します。
逆に、登記を行わなければ、売り手から買い手、被相続人から相続人に不動産が渡ったとしても、所有権が移ることはありません。
なお、一戸建ての場合、土地と建物の権利を別々に扱うため、建物の所有者と土地の所有権をそれぞれ取得することにあります。
ちなみに、借地権付建物の場合は、土地の使用権を借地権、建物を所有権で取得することになります。
占有権
自己のためにする意思を持って、ものを所持することによって取得する権利を占有権といいます。
聞いたことがある方も多いかと思います。
先ほど触れた所有権と少し似ていますが、占有権には土地や建物の賃借人も有することができるという大きな特徴があります。
例えば、その土地を所有している所有者は、当然占有権を有しています。
また、土地や建物の賃借人は、その土地を使用する権限を持っているため、同じく占有権を有していることになります。
つまり、正当な理由で物を支配できる方は、占有権を持つことができるというわけです。
地上権
他人の土地において、工作物を所有するために土地を使用する権利を地上権といいます。
また、工作物が建物である場合、その土地を使用する方は、借地権として借地借家法の保護を受けます。
“借地権=地上権”というニュアンスで使われることもあります。
ちなみに、賃貸人の許可を得て、間接的に土地を支配する権利を賃借権といい、地上権はこれと似た特徴を持ちますが、実際はいくつか異なる点があります。
地上権は、貸主の許可を得ずとも譲渡、転貸ができますが、賃借権ではそれが認められていません。
そもそも、地上権が物権であるのに対し、賃借権は債権です。
つまり、根本的に種類が違うということです。
永小作権
金銭を支払い、他人の土地で耕作、牧畜を行う権利を永小作権（えいこさくけん）といいます。
また、永小作権を持つ方は永小作人と呼ばれます。
永小作人は、土地の貸主との契約範囲であれば、耕作や牧畜が可能になり、なおかつその収穫物をすべて手にすることができます。
つまり、永小作権は、耕作・牧畜従事者の方以外、ほとんど触れることのない権利だということです。
地役権
ある目的のために、他人の土地を利用する権利を地役権といいます。
地役権が使われる主な理由は通行であり、この場合の権利は通行地役権と呼ばれます。
例えば、「他人の土地を通行した方が道路に出やすい」といった場合に使用されるケースが多いです。
ちなみに、通行以外でも、水道管あるいはガス管を埋設するため、あるいは日照が悪くなるのを防ぐためなどに使用されます。
また、いつまで設定するかに関しては、当事者同士の契約で設定しますが、設定した期限内であっても、地役権は時効で消滅することがあります。
具体的には、地役権の行使を妨げる事実が生じたときから20年経過すると、時効で消滅するようになっています。
抵当権
住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利を抵当権といいます。
金融機関は、住宅ローンの借主が返済できなくなった場合に備え、抵当権の設定を求めます。
こうすることで、金融機関はローンの返済が滞った場合の回収手段を確保します。
具体的には、返済が滞ったとき、抵当権を設定された不動産が差し押さえられ、競売にかけられることになります。
もちろん、ローンを滞りなくきちんと返済している場合、抵当権が実行されることはありません。
ちなみに、抵当権とは別に根抵当権というものがありますが、こちらは不動産の担保としての価値を計算し、極度額と呼ばれる貸し出せる上限額の範囲内で、何度でも金銭の貸し借りができるものを指しています。
抵当権と違い、多くの場合企業が融資を受けるときや、企業が所有する不動産に設定され、当事者の合意がない限り消滅することがありません。
まとめ
不動産に関する権利は、他にもまだまだたくさんあります。
例えば、入会権や留置権、先取特権や質権なども、れっきとした不動産関連の権利です。
そのため、今後不動産を購入する方、売却する方、あるいは貸す方、借りる方は、上記のようなあらゆる権利に触れることを考え、少しでも多くの知識を持っておかなければいけません。
