不動産売買をする際に知っておくべき道路の種類について
不動産売買をするにあたって、建物や土地に関する知識は必要不可欠です。
また、いざ売買するとなると、さまざまな種類の道路に触れる機会も多くなります。
特殊な不動産を売買する方であれば、なおさらその機会は多いです。
ここからは、数多ある道路の種類について解説していきますので、ぜひ今後の参考にしてください。
2項道路
建築基準法では、幅員が4m以上ないと道路とは認められません。
ただし、たとえ幅が狭くても、建築基準法施行前から使用されていた既存道路で、なおかつ特定行政庁が指定したものに関しては、特別に道路と認められます。
このような道路を2項道路と言います。
建築基準法42条第2項に定めてられていることが名前の由来です。
特別に道路とみなされていることから、みなし道路とも呼ばれます。
また、2項道路に接した敷地に建物を建てる場合は、道路の中心線から2m以上後ろに下がったところに道路境界線があるとみなされるため、セットバックする必要があります。
ちなみに、1992（平成4年）年の法改正以降、特定行政庁が幅6m以上を道路として取り扱う区域では、道路の中心線から3m後ろに下がったところが道路境界線とみなされます。
3項道路
先ほど、幅員が狭く、特別に道路と認められている2項道路について解説しましたが、その中でも土地の状況により、将来的にも4mの幅員を確保できない道路は、救済措置として道路の中心線からのセットバックを2m未満とし、もっとも狭い場合は、1.35mまで緩和されます。
このような道路を3項道路といいます。
道路中心線から道路境界線までの距離、または一方の道路境界線からもう一方の境界線までの距離を水平距離ということから、水平距離指定道路とも呼ばれます。
ちなみに、土地の状況により、幅員を広げるのが難しい例としては、以下のようなものがあります。
・傾斜地の市街地などで、物理的に拡幅が困難なもの
・線路、河川、公園に沿う道などで、安全、防火上支障がないもの
・古くからの市街地内の道路で、その道路に接する建物への通行だけに利用され、自動車が進入しないもの、通り抜けできるもの、道路延長が60m以内にものといった要件を満たすもの
ちなみに、3項道路は前述の通り2項道路の特例であるため、道路の指定にあたっては厳密な手続きを踏むこととされていて、建築審査会の合意を得ることが必要です。
京都など、細い道に古い住宅が建ち並び、歴史的な街並みを形成するエリアでは、3項道路に指定されている道路がいくつか存在します。
位置指定道路
建物を建てるための敷地は、建築基準法で定められた道路に2m以上接しなければいけません。
また、ここでいう道路とは、国道や県道、市道といった公道だけでなく、個人の所有地の一部である私道であっても認められることがあります。
例えば、土地を分割し、分けられた土地にそれぞれ建物を建てる場合には、新たに敷地内に私道を設け、特定行政庁から道路の位置指定を受けなければいけません。
このとき、指定を受けた私道のことを位置指定道路といいます。
つまり、土地を分割することで接道義務が果たせない区画がいくつか発生した場合に、それをカバーしてくれる私道ということです。
なお、地区計画において道路の配置や規模などが決定している場合、道路の位置指定はその計画に即して行われます。
都市計画道路
都市計画決定がされた道路のことを都市計画道路といいます。
これには、まだ事業化されていないものも含まれていて、完成後は道路法上の道路として管理されます。
ちなみに、都市計画決定とは、地域地区、都市施設、市街地開発事業などのさまざまな都市計画について、正式に決定することを指しています。
また、都市計画道路の区域内では、建物を自由に建築できません。
建てられるのは、階数や構造の要件をクリアし、なおかつ容易に移転または除去できるものに限られます。
もっと言えば、同区域内の土地を売買する際は、事前に都道府県知事または市長に届出を行う必要があります。
特定道路
建築基準法の容積率に関する規定において、幅15m以上の道路を特定道路といいます。
簡単にいうと、とても幅が広い道路です。
ちなみに、容積率とは、延べ面積を敷地面積で割った値のことをいいます。
例えば、敷地面積が100㎡、その敷地上にある住宅の延べ面積が90㎡であれば、容積率は90%ということになります。
また、建物の容積率の限度は、原則的には用途地域ごとに都市計画によって指定されていますが、特定道路から近い距離にある建物については、一定の割合で前面道路による容積率の制限が緩和されます。
つまり、容積率の割増が受けられるということです。
まとめ
今回解説したもの以外にも、今後不動産売買をする方が触れる道路は数多くあります。
また、道路に関する許可や制限、法律の種類も非常に多いため、ポイントを押さえて勉強しなければ、なかなか頭に入っていかないでしょう。
それでも、なるべく多くの知識を持っておくことは大事ですので、まずは今回解説した内容をしっかり覚えておくことをおすすめします。
