再建築不可物件、市街化調整区域での不動産売買について
不動産売買には、条件付きの物件や土地で行うものがいくつか存在します。
また、そんな条件付きの物件や土地としては、“再建築不可物件”、“市街化調整区域”が挙げられます。
不動産を売買するのであれば、これらについて詳しく知っておく必要があるため、今回はじっくり解説したいと思います。
再建築不可物件の概要
再建築不可物件とは、読んで字の如く、現時点で建っている建物を解体し、新しい建物を建築することができない物件のことを言います。
具体的には、建築基準法において定められている道路に2m以上接していない敷地のことを指しています。
ちなみに、建築基準法において定められている道路とは、原則4m以上の幅を有する道路であり、この道路に2m以上接していない敷地では、新たに建物を建てることができません。
また、再建築不可物件では、建築基準法が制定される前から建っている建物に関しては、そのまま使用できることになっています。
なぜこのようなルールが存在するのか？
再建築不可というルールが定められているのには、もちろん理由があります。
例えば、幅が数十cm～1m程度しかない道路の前に、住居が建っているとしましょう。
もし、この住居が火事になってしまったり、住人が病気で倒れてしまったりしたら、当然消防車や救急車が駆けつけることになります。
しかし、わずかな幅しかない道路が目の前にある場合、果たして消防車や救急車は、十分な消火活動や救助活動ができるでしょうか？
住居の正面まで車が入れないこともあり、おそらく十分な活動はできないでしょう。
つまり、このルールは、住民の安全な生活を守るためのものであり、絶対に必要なルールだということです。
再建築不可物件を再建築可能にする方法
何度も言うように、建築基準法上の道路2m以上に接していない敷地では、新しい建物を建てられません。
では、再建築不可物件を再建築可能にすることはできるのでしょうか？
答えはYesです。
これは、接している道路の中心から2m以上下がったところであれば、建物を建てられるセットバックという制度を利用することで実現されます。
セットバックを行えば、たとえ敷地に接している道路の幅が4m以下であっても、新しい建物を建てられます。
ただし、敷地が道路に接している部分が2m以下の場合は、セットバックをしても新しい建物を建てられません。
あくまで、建築基準法上の道路に接していないものの、開口部が2m以上接している敷地のみが、セットバックによって再建築可能になります。
市街化調整区域の概要
日本には、都市計画区域というものがあります。
都市計画区域は、市街地を中心に、1つのまとまった都市として整備・開発・保全する必要がある地域であり、市街化調整区域は、この1つに数えられます。
具体的には、市街化を抑制する区域のことであり、住宅あるいは施設を建築することによる、活性化を行わない地域のことを指しています。
もっとわかりやすく言うと、店舗や住宅を積極的に建てず、そのままにしておく区域です。
そのため、住宅や商業施設などの建築については、原則禁止されています。
市街化調整区域でも住宅が建てられる場合がある
先ほど、市街化調整区域では、住宅や商業施設の建築が原則禁止されているという話をしました。
ただし、何があっても建てられないのかというと、決してそういうわけではありません。
たとえ市街化調整区域の中であっても、地方自治体の許可が出れば、住宅を建てられるのです。
どのような住宅であれば建てられるのかについては、各自治体によって微妙に異なりますが、どうしても市街化調整区域内に住みたいのであれば、申請する価値はあるかと思います。
市街化調整区域の売却は難しい？
市街化調整区域の売却は、決して簡単ではありません。
なぜなら、居住用としても、事業用としても、あまり相応しくない区域であるからです。
市街化調整区域は、他の区域とは違い、すでに建っている建物を建て替える場合に、行政の許可を得なければいけません。
また、担保評価が低いという特徴もあり、住宅ローンの審査において不利になりやすいです。
買い手側から見る市街化調整区域の魅力は？
買い手側から見る市街化調整区域の魅力には、まず価格が安いという点が挙げられます。
これは、一般的な土地よりも制限が多く、市場価値が下がりやすいことが理由です。
また、高層ビルや商業施設の建築がほとんどされないため、市外化区域よりも閑静な環境で生活できるでしょう。
そして、市街化調整区域であるかどうかは、自治体によって決定されるため、購入後に市街化調整区域から外れる可能性もあります。
つまり、タイミングが良ければ、お得に制限のない土地を手に入れられる可能性もあるということです。
まとめ
ここまで、再建築不可物件や市街化調整区域について詳しく解説してきましたが、理解していただけたでしょうか？
今後不動産を売買する方は、自身が購入、売却する物件が再建築不可物件に該当しているかどうか、市街化調整区域にあるかどうかを必ず確認しなければいけません。
細かく確認するのを忘れてしまうと、不動産売買が思いの外長期化してしまう可能性があるため、注意してください。
