底地(貸宅地)では、その土地に建てられた建物に関するトラブルも頻繁に発生します。
底地(貸宅地)はあくまで地主様の所有物のため、借地人様が所有する建物を利用する場合でも、ルールにしっかり従わなければいけません。
今回は、底地(貸宅地)で起こる主なトラブルとして、建物に関する主なトラブルを解説します。

底地(貸宅地)で起こる主な建物関係トラブル~増改築時のトラブルについて~

建物関係のトラブルとして真っ先に挙げられるのは、増改築時のトラブルです。
底地(貸宅地)における建物を増改築する場合、原則借地人様は、地主様に許可を取らなければいけません。
またこの増改築を許可してもらうために、借地人様が地主様に“承諾料”を支払わなければいけないこともあります。
ただ底地(貸宅地)では、度々借地人様が地主様の許可を得ず、勝手に建物の増改築をしてしまうというケースがあります。
この場合、地主様はどのように対応すればいいのでしょうか?

早めに気付けば契約を解除できる

地主様と借地人様が交わした契約書の中に、“増改築禁止特約”が盛り込まれている場合、借地人様の勝手な増改築は、完全に契約に違反していることになります。
この場合、地主様は借地人様との契約を断ち切ることが可能です。
ただ地主様の対応が遅れてしまうと、借地人様との契約解除が認められない場合もあります。
なぜかと言うと、増改築が完了してしまった場合、新しくなったその建物を守るというのが国の方針と考えられるためです。
つまり地主様が借地人様の勝手な増改築に対応するには、なるべく初期段階で増改築に気付かなければいけないということです。
ちなみに借地人様が行う増改築には、建物の外壁を塗り替えるなどの作業は含まれていないため、覚えておきましょう。

底地(貸宅地)で起こる主な建物関係トラブル~建物を無断で使用させた場合のトラブルについて~

底地(貸宅地)で起こる建物関係のトラブルには、借地人様が建物を無断で使用させた場合に起こるトラブルもあります。
底地(貸宅地)上の建物は、あくまで借地人様が事業用もしくは住居として使用するためのものです。
建物を借地人様とは別の人物が使用するパターンには、地主様の許可を得て建物、借地権を同時に売り、その買い手となった方が使用するというパターンしかありません。
ただ借地人様が、自身が借地権を持っている建物を勝手に別の人物に売却し、使用させるというケースもあります。
この場合、地主様はどう対処すべきなのでしょうか?

地主様は契約解除、買い手は購入金額の返還請求が可能

この場合も、先ほどの増改築時のトラブルと同じように、地主様は借地人様との契約を断ち切ることができます。
ちなみに底地(貸宅地)上の建物を売却していない場合であっても、無断で別の人物に使用させている時点で契約違反となり、地主様には契約を断ち切る権利が発生します。
また借地人様が、買い手に対して売却した建物がある土地が底地(貸宅地)であることを伝えていない場合、買い手は売り手である借地人様から、建物の購入金額の返還請求をすることができます。
買い手は、自身が購入した建物の土地が底地(貸宅地)であることを認識しておらず、急に借地契約を解除されることで、大きな不利益を被ることになるためです。
ただ底地(貸宅地)であることを理解した上で購入した場合、もちろん購入金額の返還請求はできません。

まとめ

底地(貸宅地)で起こる主なトラブルとして、建物関係のトラブルについて解説しました。
底地(貸宅地)には必ず建物があり、その建物の使用に関するルールも数多くあります。
したがって、地主様と借地人様の両方が注意していないと、建物関係のトラブルを避けるのは難しくなるでしょう。
また地主様は普段から借地人様とコミュニケーションを取っておき、無断で増改築や売却が行われないような状況にしておくことも考えましょう。


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『底地(貸宅地)と借地の決定的な違いと区別しにくい理由』

『底地(貸宅地)にかかる固定資産税とその他の税金について』

『【供託】地代が供託された底地の借地権は売却出来る?地主の対応は?』

『底地を購入する際の名義は税金にどう影響する?』

『どうしても底地を売りたい人が知っておくべきことは?』

『底地(貸宅地)で起こる主なトラブルとは?①地代、契約関係』

『底地(貸宅地)で起こる主なトラブルとは?②相続関係』

 

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