動産関連の書籍、またはサイトには、“底地(貸宅地)”や“借地”という言葉がよく出てきます。
ただ、これらの違いについて明確に把握している方は、果たしてどれくらいいるのでしょうか?
ここからは、底地(貸宅地)と借地の決定的な違い、そしてそれぞれの区別がしにくい理由を解説していきましょう。

底地(貸宅地)の概要

建物の所有を目的とする賃借権、または地上権である“借地権”が付いている土地のことを“底地(貸宅地)”と言います。
地主様が土地を第三者に貸し出したときに、その土地は底地(貸宅地)という扱いになり、その瞬間から、地主様は土地の所有権と地代を受け取る権利(地代徴収権)を得ることになります。
ちなみに、地主様は、土地を貸し出して底地(貸宅地)とした時点で、その土地上における“使用”が制限されます。
なぜなら、底地(貸宅地)には借地人様が建物を建て、それを借地人様が使用しているためです。

借地の概要

単純に、借主が地主様から借りている土地のことを“借地”と言います。
これは、賃貸借契約または地上権に基づいて利用されるもので、民法においては、賃貸借契約に基づき、山林や宅地、農地などの貸借権が認められています。
また、このほか、工作物の所有や植林のためには地上権、耕作や牧畜のためには永小作権が認められており、借主はさまざまな目的で、地主様から借地として土地を借りることになります。

底地(貸宅地)と借地の決定的な違いって何?

底地(貸宅地)と借地の決定的な違いは、ずばり”権利の有無“です。
先ほども解説したように、底地(貸宅地)には、建物の所有を目的とする賃借権、または地上権である“借地権”が付いています。
一方で、借地は単なる“地主様から借りている土地”であるため、何の権利も付いていません。
お気付きの方もいるかもしれませんが、ここまで底地(貸宅地)における借主を“借地人様”、借地における借主をそのまま“借主”と表現していたのには、上記のような理由があるのです。
つまり、底地(貸宅地)の借主は、借地権を有するがために“借地人様”と呼ばれ、借地の借主は、借地権を有さないがために“借主”と呼ばれるということです。
したがって、底地(貸宅地)における借地人様は、自身で底地上に建物を建築し、使用することができますが、借地における借主にそのような権利はありません。
土地自体に権利が付いていないためですね。
少し複雑な解説になってしまったため、1度わかりやすくまとめておきましょう。

土地の種類 権利 地代 建物の建築
底地(貸宅地 あり(借地権) あり 可
借地 なし あり 不可

ちなみに、“借地”と“借地権”が混同してしまうという方も多いですが、これらは名前が似ているだけで、区別が難しいものではありません。
前述の通り、借地が地主様から借りている“土地”をいうのに対し、借地権は建物を建てるために地代を支払い、地主様から土地を借りる“権利”のことを指しています。
そのため、借地は“土地”、借地権は“権利”と覚えておきましょう。

底地(貸宅地)と借地はなぜ区別しにくい?

底地(貸宅地)と借地は、似ているようでまったく異なるものだということは、理解していただけたかと思います。
ただ、「底地(貸宅地)と借地の区別がつきにくい」と感じている方は、決して少なくありません。
では、なぜこれほどまでに、上記2つの言葉は区別しにくいのでしょうか?
主な理由は以下の通りです。

① 同時に目にする機会が多い
底地(貸宅地)と借地を区別しにくい大きな理由として、これら2つの言葉を同時に目にする機会が多いことが挙げられます。
何度も言うように、底地(貸宅地)は借地権が付いている土地です。
一方、借地権が付いていない土地は、たとえ借主がいたとしても、借地と呼ばれることになります。
ただ、底地(貸宅地)と“借地権”はセットで解説されることが多いため、正確には借地ではないにしろ、底地(貸宅地)という言葉と借地という言葉を同時に目にする機会は、必然的に増えてきます。
毎回このような形で底地(貸宅地)、借地という言葉を目にすることになれば、区別しにくくなるのは当然です。

② 立場によって呼び方が変わる
底地(貸宅地)と借地を区別しにくい理由には、立場によって呼び方が変わるということも挙げられます。
例えば、地主様から見たとき、借地権が付いている底地(貸宅地)を借地とは呼びませんよね。
ただ、たとえ借地権が付いている底地(貸宅地)であっても、借主から見れば“借りている土地”であることに変わりはないため、これを借地と呼ぶケースは存在します。
つまり、底地(貸宅地)と呼んでも借地と呼んでも間違いではないケースが存在するがために、区別しにくくなっているということですね。

③ 言い間違える人が多い
底地(貸宅地)と借地を区別しにくい理由には、双方を言い間違える方が多いということも挙げられます。
例えば、底地(貸宅地)のことを話しているつもりが、借地のことについて話してしまった方がいる場合、それを聞いた方は、双方の意味を間違って覚えてしまいますよね。
つまり、言い間違えた内容をそのまま覚えてしまい、後々になって区別しにくくなる方が多いということです。

底地(貸宅地)のメリットについて

先ほど少し触れたように、地主様目線から見た土地を借地と呼ぶことはありません。
そのため、地主様が触れることになるのは、底地(貸宅地)のみとなります。
では、地主様が底地(貸宅地)を所有することには、一体どんなメリットがあるのでしょうか?

① 地代のほかに承諾料も得られる
底地(貸宅地)であっても借地であっても、借主から地主様に支払われる地代は発生します。
ただ、借地人様が建物を建築したり、建て替えたりすることができるのは底地(貸宅地)のみであり、建て替えの際には借地人様から承諾料を受け取ることができます。

② 管理の手間、コストがかからない
例えば地主様が、自身が所有する土地に建物を建築したとします。
また、その建物を賃貸物件として貸し出すとしましょう。
この場合、建物を維持するためには、当然メンテナンスや管理の依頼をしなければいけません。
そうなると、もちろん手間やコストが発生します。
一方で、底地(貸宅地)の場合、建物を建てるのは借地人様であるため、地主様はメンテナンスや管理の依頼をする必要がなく、手間やコストを削減できます。

底地(貸宅地)のデメリットについて

一方で、地主様が底地(貸宅地)を所有することには、以下のようなデメリットもあります。

① 地代の値上げは難しい
底地(貸宅地)の賃貸借期間は、20~30年と非常に長く、旧借地法または借地借家法において、契約の自動更新が認められているため、地代を引き上げるのは難しいと言えるでしょう。

② 売却には向いていない
底地(貸宅地)は、通常の土地よりも権利関係が複雑であるため、敬遠する買い手が多く、あまり売却には向いていません。

③ 利益が手元に残らない場合もある
底地(貸宅地)では、借地人様から地代を受け取ることができますが、土地の固定資産税を支払うのは地主様であるため、あまり手元に利益が残らないことも考えられます。

まとめ

ここまで、底地(貸宅地)と借地の違い、区別しにくい理由を中心に解説してきましたが、いかがだったでしょうか?
底地(貸宅地)、借地という言葉は、これからも同じタイミングで目にする機会が多いと思います。
ただ、今回解説したことをしっかり理解しておけば、混同せず、正しい場面でそれぞれの言葉を使うことができるでしょう。


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『底地(貸宅地)にかかる固定資産税とその他の税金について』

『底地(貸宅地)における借地権と抵当権の関係について』

『【供託】地代が供託された底地の借地権は売却出来る?地主の対応は?』

『底地を購入する際の名義は税金にどう影響する?』

『どうしても底地を売りたい人が知っておくべきことは?』

『底地(貸宅地)で起こる主なトラブルとは?①地代、契約関係』

『底地(貸宅地)で起こる主なトラブルとは?②相続関係』

『底地(貸宅地)で起こる主なトラブルとは?③建物関係』