土地を借りている際に、地主様が土地を売却するなどの理由で地主様が変更となることがあります。その時、以前の地主様と交わした借地の契約は無効となるのでしょうか？また、地主様が変更する前に報告や承諾などは必要ないのでしょうか？
・地主様が変更となった時は
まず、地主様が変更となった場合、土地を借りている借地人様に対してそのことを告げる必要はありません。地主様としての地位は、そのまま新しい地主様に引き継がれていきます。そのため、契約の更新も必要ありません。
ただし、地主様が変更になったら当然地代の支払先も変更となるでしょう。そのため、今後は地代をどこに支払えばいいか、という連絡は届くことになります。
要するに、土地を借りるという契約の中で、地主様の項目が古い地主様から新しい地主様へと変更されるだけで、それ以外に変化はないのです。
・新しい地主様から土地を明け渡すよう勧告があった場合
それでは、新しい地主様からその土地を明け渡すように、という立ち退き勧告があった場合はどうしたらいいでしょうか？
土地を借りる時には借地権という権利が生じます。これは土地を借りている限りその土地を利用できるという権利ですが、実はこの借地権というのは債権の一種となります。
土地の持ち主が変更となった場合、その土地に付随する債権というのは新しい地主様には適用されません。しかし、法律によって借地借家法の借地権は、そのまま継続されることになっています。
借地借家法の借地権というのは、借地に借地人様名義の建物を建てることで生じます。
もしも土地を借りて駐車場や資材置き場として使っているのであれば、その場合は民法上の借地権となります。
建物がある場合の借地権があれば、そのまま借地権を行使してその土地に住み続けることができます。もしも新しい地主様が地代の受け取りを拒否した場合などは、法務局でその分を供託として預けておくことで借地権もまた効力を発揮することができます。
借地人様は自分名義の家さえ借地上に建てられていれば、以前と変わらずに借地権を持ち続けることができます。
・まとめ
気が付いたら地主様が変更となっていた、というのは借地を借りる人にとって時々起こる出来事です。そうなった時、果たして契約内容はどうなるのか、という点を考えてみましょう。
たとえ地主様が変更された場合でも契約はそのままであるため、地代の振込先が変わりますがそれくらいでしょう。そのため、安心して借地を利用しましょう。
