共有名義の物件を売却する際の流れを知っておこう
特殊な不動産を所有する方は、一般的な物件の売却とは違う手順を踏まなければいけません。
そのため、「うまく売却できるのか」「トラブルは起こらないだろうか」といった不安を抱くことでしょう。
今回は、共有名義の物件を売却する際の流れや、トラブルを避ける方法などについて解説したいと思います。
共有名義とは？
戸建て物件やマンションなどの不動産を取得するために共同で出資し、出資額の割合に応じた所有持分で登記することを共有名義といいます。
例えば、5,000万円の戸建て物件を、2,500万円ずつ出し合って購入した夫婦がいるとしましょう。
こちらのケースでは、夫婦それぞれが持分割合1/2で共有名義の物件を取得することになります。
共有名義のメリットとしては、まず夫婦でマイホームを購入した場合に、それぞれの収入に対して住宅ローン控除が適用されるという点が挙げられます。
つまり、二重の控除が受けられるということです。
しかし、売却時は共有者全員の承諾が必要であるため、自由度は決して高くありません。
共有名義の物件を売却する際の流れ
これからまさに共有名義の不動産を売却しようと考えている方は、以下の流れで行いましょう。
・共有者の承諾を得る
・委任状を作成する
・売却活動を行う
・契約、引き渡し
・利益、経費を共有者で分け合う
共有者の承諾を得る
共有名義の不動産全体を売却する場合、共有者の承諾を得ないことには始まりません。
夫や妻のように、生計を共にする人物が共有者のケースは、比較的承諾が得られやすいですが、疎遠になっている人物の場合は、まず連絡すら取れない可能性があります。
そのため、少しでも売却を考えているのであれば、早めに共有者に連絡しておくことをおすすめします。
委任状を作成する
共有者の承諾を得た後は、委任状を作成し、署名と実印での押印、印鑑証明書の提出を受けましょう。
これらの書類が手元に揃うことで、初めて共有名義の不動産を売り出せるようになります。
売却活動を行う
ここからは、通常の不動産売却とほとんど同じ流れです。
まずは、信頼できる不動産会社に相談し、査定を受けた後、媒介契約の締結を行います。
しかし、共有者に売却の承諾を得ているからといって、1人だけで売却を進めて良いわけではありません。
例えば、売り出し価格を決定する際は、共有者に納得してもらう必要がありますし、途中で価格を変更するのであれば、その都度相談すべきです。
契約、引き渡し
買主が見つかったら、不動産売買契約を結びます。
委任状があれば、代表者のみが立ち会うことで問題なく契約は成立しますので、全員が出席する必要はありません。
利益、経費を共有者で分け合う
不動産売却によって得た利益は、最終的に共有者同士で分け合う形になります。
分け方としては、持分割合に応じて分けるのが一般的です。
例えば、持分割合が1/2の夫婦が共有者で、売却益が500万円あったとしましょう。
こちらのケースでは、夫250万円、妻250万円という分け方になります。
ちなみに、不動産売却には仲介手数料、登記費用などの経費がかかりますが、こちらも持分割合で分けて負担するケースがほとんどです。
トラブルを回避する方法について
共有名義の不動産売却では、その特徴からトラブルが発生しやすいです。
そのため、以下のような対策は取っておきましょう。
・共有者を細かく確認しておく
・窓口係を決定しておく
・不動産売却の優先順位を決定しておく
共有者を細かく確認しておく
共有名義の不動産は、長年共有されたまま放置されていることもあります。
このような物件では、共有持分のみの相続が発生し、知らず知らずのうちに以前とは共有者が違っている可能性があるため、売却前には細かく確認しましょう。
もし、細かくチェックしないまま売り出してしまうと、後々売却の事実を知った共有者と揉めてしまう可能性があります。
窓口係を決定しておく
共有者同士の意見をうまくまとめ、スムーズな売却を実現するためには、窓口となる人物（共有者）が1人必要です。
何かある度に全員で話し合っていると、なかなか収拾がつきません。
しかし、共有不動産の窓口係を務める人物は、幅広い知識を持ち、税理士や土地家屋調査士、弁護士との連携をスムーズに取らなければいけないため、共有者が務めるのは難しいケースもあります。
そのような場合は、多角的に対応できる不動産会社に相談してみましょう。
不動産売却の優先順位を決定しておく
共有名義の物件を売却する場合、不動産売却において何を優先するのかを事前に決定し、共有者同士で共有しておかなければいけません。
例えば、早く売ることを優先したい人物と、高く売ることを優先したい人物が対立してしまうと、なかなか売却は進まなくなります。
まとめ
ここまで、共有名義の不動産売却における難しさについて解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
今回解説したポイントを押さえた上で、なおかつ早めに行動、準備できれば、複数の持分で構成される不動産であっても、スムーズな売却が実現できるでしょう。
もちろん、共有者全員が納得できる売却を目指すのは絶対条件です。
