一般的に固定資産を処理するには、その土地や建物を売却することが多いでしょう。しかしその他の選択肢として、同等の価値を持つ固定資産との等価交換という方法もあります。しかし、等価交換の場合は譲渡所得になるのでしょうか?

・等価交換とは

通常、土地などを売買する際は、金銭という資産と土地という資産を交換することになり、その際は不動産取得税がかかります。そして土地を売却する際には固定資産と金銭を交換することとなり、その際に元々の金銭を上回る金銭を受け取った場合に、その差額分から必要経費を除いた分が譲渡所得税の課税対象となります。

つまり、1,000万円で購入した土地を1,500万円で売却して、その際に30万円の経費が掛かった場合は、差額分の500万円から経費の30万円を差し引いた470万円に譲渡所得税が課税されます。

一般的には、同価値の土地などを交換することを等価交換といい、例えば坪単価10万円の土地50坪と、坪単価5万円の土地100坪とを交換する場合などがそれにあたります。こうした等価交換の際は、原則として取得した資産の価値を計算して、譲渡として扱うことになるため土地価格が譲渡所得となります。ただし、一定の要件を満たしている場合は譲渡として扱われず、課税を繰り延べることができます。

・固定資産の等価交換時に、譲渡所得に分類される要件とは?

固定資産を等価交換するためには、まずその固定資産の種類が同じでなければいけません。たとえば土地と建物を交換する場合は等価交換とはいえず必ず土地は地同士、建物は建物同士の交換でなければいけません。
こうした等価交換は特に底地の整理をする際などによく行われ、借地人様は地主様が用意した土地を借地権に応じて与えられることとなります。

こうした等価交換については、特例として課税を繰り越す特例が認められているので、同じ種類の固定資産を等価交換する場合には譲渡所得税が課税されません。ただしこの特例は申告が必要となるため、等価交換を行った年の確定申告書には特例を適用することを記載しておく必要があります。

特例を適用させるために気を付けなければいけないのが、例えば土地と建物をセットで交換する際には土地同士、建物同士で考えなければいけないので、たとえ全体では等価交換であったとしても、土地と建物でそれぞれ差額があった場合は譲渡所得として扱われる場合もあるということです。

等価交換をする際は、譲渡所得税か加算されない形での交換となるかどうか、あらかじめきちんと確認しておきましょう。

 

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