覚えておきたい農地関連の用語について解説します
不動産と言えば住宅、宅地というイメージが強いですが、中にはこれから特殊な土地を売却しようと考えている方もいるかと思います。
そのような特殊な土地の一つに、農地が挙げられます。
今回は、今後農地を売却する方が触れるかもしれない関連用語について解説しますので、ぜひ参考にしてください。
農業委員会
農業生産力の向上、農業経営の合理化を図り、農民の地位向上に寄与することを目的として、市町村に設置されている行政委員会を農業委員会といいます。
農地は宅地とは違い、そのまま簡単に売却することができません。
なぜなら、農地法により、購入できるのは地域の農業委員会に許可を受けた農家、あるいは農業従事者に限定されているからです。
そして、農地を売却する際には、そのまま売却する方法と、転用して売却する方法のいずれかを選択することになりますが、どちらを行う場合も農業委員会の許可を得なければいけません。
このように、農地の売却と農業委員会は、とても密接に関わっています。
転用制限
農地をそれ以外の目的に利用する場合（転用）に課せられる制限を転用制限といいます。
転用の際には、原則として農林水産大臣または都道府県知事の許可を得なければならないという規定がありますが、こちらが転用制限です。
ただし、市街化調整区域内にある農地の転用に関しては、農業委員会に届出をすることで認められるため、都道府県知事等の許可を得る必要はありません。
農地を売却する場合、長い期間なかなか買い手が付かないことも考えられます。
そのような場合には、立地基準と一般基準の2つの要件をクリアし、農業委員会経由で都道府県知事等に許可をもらった上で転用して、買い手の幅を広げるという方法が有効です。
ちなみに、農地法においては、自己転用や転用目的の権利移動の他、農地を農地のままで売買することについても、原則として許可が必要であり、こちらは3条許可と呼ばれます。
許可を要するにもかかわらず、許可を得ないで行った売買契約等は無効になるため、注意しなければいけません。
非農地証明
登記簿の地目は農地であるものの、さまざまな理由によって現況が農地でないと認められたものについて発行される証明書を非農地証明といいます。
農地を売却する際は、たとえ見た目がそうでなくても、登記上農地のままでは、買主に所有権を移転することができません。
ただし、以下に当てはまる場合は、非農地証明を発行してもらうことで、所有権の移転が可能になります。
・農地法適用日以前から非農地であった土地
・自然災害の影響で農地への復旧が困難であると認められた土地
・農業振興地域の整備に関する法律で定める”農用地区域“の外の土地で、原則として20年以上耕作放棄され、将来的にも農地として使用するのが困難であり、農地行政上も特に支障がないと判断される土地
耕作放棄地
以前耕作していた土地で、過去1年以上作物を栽培せず、かつこの数年の間に再び耕作する意思のない土地を耕作放棄地といいます。
「もう使用されていないが、過去に作物が育てられていた土地」と言えば、わかりやすいかもしれません。
農業者の高齢化や若者の農業離れなどが原因で、近年はこの耕作放棄地がとても増加しています。
農地を売却しようとする方の中には、このようなすでに機能を果たしていない土地を所有している方もいるかと思います。
もし、所有しているのであれば、早急に売却することをおすすめします。
なぜなら、耕作放棄地を所有し続けることで、雑草や害虫、鳥獣が増加し、周辺の耕作地や住宅地に迷惑をかけることになるからです。
その他、ゴミが不法投棄されたり、日本の食料自給率が低下したりすることにもつながります。
市街化区域内農地
都市計画法の市街化区域内にある農地のことを、市街化区域内農地といいます。
市街化区域とは、都市計画区域のうち、すでに市街地を形成している区域と、概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことを指しています。
また、三大都市圏の特定市の市街化区域内農地は、宅地化する農地と保全する農地（生産緑地）に分けられ、宅地化する農地は宅地などへの転換が推進されています。
そのため、宅地化する農地は評価を農地とせず、宅地とほぼ同等にしていて、固定資産税や都市計画税は、宅地並みの課税となります。
つまり、所有している方は、通常の宅地にように幅広い買い手に対し、売却ができる可能性があるということです。
ちなみに、保全する農地（生産緑地）は、農地保全を目的としているため、農地と同様の評価になります。
まとめ
農地を売却しようと考える方は、宅地の売却を検討する方と比べて、そこまで多くありません。
しかし、農地売却時に覚えておくべきルールは数えきれないほど多く、きちんと把握していなければ、知らず知らずのうちに違反行為をしてしまう可能性もあります。
そのため、今回解説した用語や農地関連のルールについては、一つでも多く身に付けておきましょう。
いつの日か、その知識を存分に生かせる場面が訪れます。
