不動産売却時に消費税が課税されるというのは本当なのか？
不動産売却に関する税金には、登録免許税や印紙税、譲渡所得税などさまざまなものが挙げられます。
では、私たちの生活においてもっとも身近な税金である“消費税”はどうでしょうか？
不動産売却で消費税が発生するのかどうか、気になる方は多いかと思います。
具体的に解説しますので、ぜひ参考にしてください。
消費税とは？
消費税は、買い物などの支出に対して支払う税金であり、納税義務者と担税者が異なる間接税の一種です。
ものを購入するとき、皆さんは直接自分の財布から消費税を支払っているため、直接税だと思っている方も多いですが、実際は違います。
ちなみに、消費税の場合、納税義務者（納税義務がある人）は主に事業者で、担税者（税金を負担する人）は消費者となります。
また、ものの売買のような事業者が事業として行う取引だけでなく、対価を得て行う取引、資産の譲渡等（商品やサービスの提供も含む）にも課税されます。
不動産売却に消費税はかかるのか？
では、不動産売却に消費税はかかるのでしょうか？
結論から言うと、不動産売却を行うにあたって発生する費用の中に、課税対象となるものはいくつか含まれます。
具体的には、以下のような費用です。
・仲介手数料
・各種手数料（司法書士への依頼時、融資時にかかるもの）
まず、不動産会社が行う売買の仲介、司法書士の手続き代行などは、事業者が行うサービスであるため、その際発生する手数料は課税対象となります。
また、不動産売却を行うのが事業者である場合、その物件には消費税が発生します。
なぜなら、先ほど解説したように、消費税の納税義務者は事業者であるからです。
ただし、個人が自身の住居を売却する場合、その不動産に対して消費税が発生することはありません。
少し複雑かもしれませんが、個人が不動産売却をする際に発生する消費税は、不動産会社や司法書士、金融機関に対して支払う手数料にかかるものだけと覚えておきましょう。
消費税がかからないものは？
建物とは違い、土地を売却する場合は消費税がかかりません。
なぜかというと、「土地は経年によって消費されていくものではない」と考えられているからです。
つまり、土地の売却は消費ではないため、非課税になるということです。
また、こちらは売主が事業者であっても個人であっても同じことです。
事業者の方は、特に覚えておくことをおすすめします。
この他でいうと、以下のものも消費税の課税対象にはなりません。
・土地の定着物（庭木、石垣等を土地と併せて売却する場合）
・登録免許税
・印紙税
消費税の算出方法
不動産売却では、建物に消費税がかかり、土地には消費税がかかりません。
そのため、例えば売却価格が5,000万円で、内訳が土地3,000円、建物2,000円の場合、消費税率10%を建物にのみ課税し、以下のように金額を算出します。
・2,000万円÷1.1×0.1≒181.8万円
ちなみに、不動産の売却価格は、契約書にきちんと記載されていますが、中には土地と建物の金額が明確に区分されていない場合があります。
このようなケースでは、固定資産税評価額や相続税評価額をもとに合理的に按分し、それぞれの金額を計算し、建物に対して上記の方法で消費税額を計算します。
ちなみに、納付については、個人事業主の場合、翌年の3月31日までに、確定申告書の提出と納税を済まさなければいけません。
また、消費税の納税額が一定額を超えると、翌年、中間申告と中間納付が必要になります。
一般的に、前年度の消費税納税額を基準に、中間申告の時期と中間納付が決められていて、税務署が計算した中間納付額が記載された納付書が送付されます。
こちらに記載された金額を、中間申告の期日までに納付することで、同時に中間申告もしたものと見なされます。
不動産売却の消費税における豆知識
不動産を売却する際、売主は必ず売却価格を設定します。
実は、こちらの価格にはすでに消費税が含まれています。
つまり、売却価格は税込価格だということです。
また、不動産会社に支払う仲介手数料は、消費税の対象になるという話をしましたが、こちらは税抜の手数料に対して課税されます。
例えば、不動産売却時の仲介手数料が100万円かかったとしましょう。
この場合、100万円という価格が税抜なのであれば、直接100万円に対して消費税がかかるということになります。
ちなみに、これは余談ですが、買主は事業者である不動産会社等から物件を購入するより、個人から購入する方が非課税の分だけ取得費用を抑えることができます。
ただし、それだけを目的に個人から購入する買主はほとんどいません。
個人からの不動産購入は、いわゆる個人売買であり、適正価格の設定が難しかったり、十分な内容の契約書がつくれなかったりといったデメリットがあります。
まとめ
これまで、「不動産売却と消費税はまったく関係ない」と思っていた方もいるかもしれません。
確かに、不動産売却に関する税金と言えば、譲渡所得税や登録免許税などのイメージが強いですが、消費税がかかるケースに関しても、この機会に覚えておきましょう。
場合によっては、かなり大きな額の消費税が発生することも考えられます。
