不動産売買・投資

再建築不可物件をうまく売却するにはどうすれば良い?

世の中には、売却しにくい物件、買い手が付きにくい物件というものが存在します。
いわゆる“訳アリ”の不動産です。
ただし、そのような物件でも、最大限の工夫をすることで十分売却できる可能性があります。
今回は、一般的あまり売却向きではないとされる“再建築不可物件”をうまく売却する方法について解説します。

再建築不可物件の概要

法律上、現在建っている建物を解体し、新たに建て直すことができない物件を再建築不可物件といいます。
具体的には、建築基準法で定められた幅員4mを超える道路に接していない土地、またはその道路に2m以上接していない土地は、建て替えができません。
もちろん、周囲に建築基準法上の道路がまったくない土地も、再建築不可物件の1つとして数えられます。
こちらは袋地(無道路地)とも呼ばれています。

再建築不可物件はなぜ売れないのか?

冒頭でも触れたように、再建築不可物件は決して買い手が付きやすい物件ではありません。
その理由としては、主に以下の2つのことが挙げられます。

・買い手のリスクが高い
・住宅ローンを利用できない

買い手のリスクが高い

再建築不可物件では、原則建て替えをすることができません。
また、こちらは個人的な理由による建て替えに限ったことではなく、自然災害によって建物が倒壊してしまったときなどにも該当することです。
つまり、買い手は地震や台風などによって、住居を失ってしまったとしても、そこにもう一度住居を建てることはできないというわけです。
このような状況になるのを懸念する買い手が多いことは、間違いなく再建築不可物件が売れない理由の1つだと言えます。

住宅ローンを利用できない

買い手のほとんどは、不動産を購入する際に住居ローンを利用します。
ただし、対象物件が再建築不可物件である場合は、基本的に金融機関からの融資が受けられません。
なぜなら、再建築不可物件は担保評価が低く、決して金融機関にとって信頼できる物件ではないからです。
また、倒壊しても建て替えができないため、ローン返済が滞りやすいと判断されることも、金融機関の融資が受けられない理由です。
住居ローンは、不動産の買い手にとってはなくてはならない制度であり、こちらを利用するのが難しい再建築不可物件は、必然的に敬遠されがちになってしまいます。

再建築不可物件をうまく売る方法とは?

では、多くの売主が手を焼く再建築不可物件は、一体どうすればうまく売却できるのでしょうか?
おすすめの方法をいくつか見ていきましょう。

隣地の持ち主に売る

再建築不可物件を売却するにあたって、必ず声をかけておきたいのが隣地の持ち主です。
特に、隣地も再建築不可物件である場合は、必ず打診しましょう。
なぜなら、隣地の持ち主が再建築不可物件を手に入れることで、建て替え可能な状態になる場合は、積極的に買い取ってくれる可能性が高いからです。
つまり、売主と隣地の持ち主にとって、win-winの不動産売買ができるということです。

隣地と共同で売る

自身の土地だけでなく、隣地も再建築不可物件である場合は、それらの土地を共同で売るということも検討すべきです。
こちらは、自身の土地と隣地を1つの土地にして、通常の再建築可能な物件として売り出し、ターゲットの幅を広げるという方法です。
もちろん、この方法を実践するためには、隣地の持ち主に許可を得る必要があります。
また、売却によって得た利益に関しては、トラブルにならないようにきちんと分割しなければいけません。

業者に買い取ってもらう

一般の買い手が見つからず、なおかつ隣地に買い取りや共同売却を断られてしまった場合は、最終手段として業者への買い取りを依頼しましょう。
また、依頼するのであれば、訳アリの不動産に強い買い取り業者がおすすめです。
買い取り価格に関しては、基本的に一般の売却よりも安くなってしまいますが、なかなか買い手が付かないのであれば、こちらの方が現実的な手段だと言えます。
一方、建売業者の場合、再建築不可物件の買い取りに対応してくれることはほとんどありません。
なぜかというと、そのような業者が再建築不可物件を買い取っても、通常の物件のように転用するのが難しいからです。

更地にするのはおすすめできない

通常、建物が建っている状態でなかなか売れない土地は、更地にすればターゲットが広がるとされています。
しかし、再建築不可物件は、決して更地にしてはいけません。
再建築不可物件の場合、建物をなくして売り出したからといって、その後新しい建物が建てられるわけではないため、ターゲットの幅は広がらないからです。
また、更地にしてしまうと、建物が建っていた場合に適用されていた税金の軽減措置はなくなり、売れるまでの間、高額な税金を支払い続けなければいけません。

まとめ

通常の不動産と同じような方法を実践し、再建築不可物件の売却に苦戦している方は、ぜひ今回解説した内容を参考にしてください。
特に、隣地の持ち主にまだ声をかけていないという方は、なるべく早めに売却について相談することをおすすめします。
少し売却の工夫をするだけで、思いの外早く買い手が見つかるかもしれません。

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