協議離婚後、ローン残債のある不動産を売却するまでの流れ
協議離婚を行った夫婦が不動産売却をしようとする場合、売却する不動産にローン残債があるというケースは非常に多いです。
では、協議離婚後、ローンの残っている不動産を売却するには、一体どのようなステップを踏めば良いのでしょうか？
できる限り細かく解説しますので、ぜひ参考にしてください。
協議離婚とは？
協議離婚とは、裁判所を利用せず、夫婦の話し合いで離婚条件を決定し、離婚届けを出すことをいいます。
離婚を成立させるための手続きには、協議離婚の他にも調停離婚、裁判離婚がありますが、離婚のほとんどはこちらの協議離婚によるものです。
他の離婚手続きと比べて、離婚後の生活や不動産の処理などについて、柔軟な解決の可能性がある点や、当事者の負担が少ないことがメリットです。
ただし、夫と妻のいずれかが応じないと合意できない点や、険悪な仲になっている場合には、冷静な話し合いが困難になる点などはデメリットです。
協議離婚は、さまざまなタイミング、理由で行われるものであるため、不動産のローンを完済する前に行われることも珍しくありません。
このような場合、基本的にはローン残債がある状態で、売却を進めていく形になります。
協議離婚後、ローン残債のある不動産を売却するまでの流れ
協議離婚後にローンが残った不動産を売却する場合には、主に以下の2つのステップを踏むことになります。
・売却する不動産の情報を確認する
・状況に応じて売却手続きを進める
売却する不動産の情報を確認する
協議離婚後、ローン残債のある不動産を売却する際は、まずその不動産における情報を確認します。
具体的には、「どれくらいローンが残っているのか」「どれくらいの価格で売れるのか」、そして「査定価格とローン残債、どちらの金額が大きいのか」を確認します。
どれくらいローン残債があるのかについては、借入先の金融機関に確認すればすぐにわかります。
また、どれくらいの価格で売れるのかに関しては、複数の不動産会社に査定を依頼し、各不動産会社の査定価格を平均することで、ある程度信頼できる価格を算出できます。
そして、ローン残債、査定価格がわかったら、どちらの金額が大きいのかを比較します。
このとき、どちらの金額が大きいのかによって、今後の売却の流れは大きく変わってきます。
状況に応じて売却手続きを進める
売却する不動産における情報を確認したら、いよいよ売却に向けて動き出します。
まず、査定価格よりもローン残債の方が大きい金額の場合、いわゆる“オーバーローン”の場合の売却の流れについて解説します。
こちらの場合は、不動産を売却してもローンを完済することができません。
そのため、通常の売却方法では売却できず、“任意売却”の手続きを行うことになります。
任意売却とは、ローンを支払いきれない不動産が競売によって処分されるのを待つのではなく、専門業者の協力を受けながら、自身の意思で不動産を売却することをいいます。
ちなみに、任意売却をしてもまだローン残債があるという場合は、金融機関と協議し、別途残りの金額を支払っていくという形になります。
一方、ローン残債よりも査定価格の方が大きい金額の場合、いわゆる“アンダーローン”の場合は、不動産会社に依頼して不動産を売却し、ローン残債をすべて支払えばOKです。
ただし、ローン残債を支払ってもまだ利益が残っている場合、その利益に関しては、話し合いで定められた配分に従い、夫婦で分配されることになります。
これで、協議離婚後に行うローン残債のある不動産売却は完了です。
それほど複雑なものではありませんが、通常の不動産売却とは流れがまったく異なります。
協議離婚後、利益の分け方はどのように決めるのか？
先ほど、協議離婚後の不動産売却において、ローン残債を支払ってもまだ利益が残っている場合、その利益は話し合いで定められた配分に従い、夫婦で分けられるという話をしました。
では、利益の分け方については、一体どのように話し合い、決定するのが適切なのでしょうか？
まず心掛けておきたいのは、利益の分け方を話し合いで決定する際、必ず内容を記録しておくということです。
協議離婚後、不動産を売却し、あとは利益を分けるだけにも関わらず、お互いの意見が食い違ってしまうと、財産分与までの期間が長引いてしまうおそれがあります。
また、内容を記録するだけでは不安だという場合は、第三者に立会人となってもらうことをおすすめします。
こちらはあくまで、夫婦における後々の「言った、言わない」を避けることが目的であるため、できれば夫、妻のどちらとも利害関係のない人物に同席してもらうのが望ましいです。
まとめ
ここまで、協議離婚後、ローン残債のある不動産を売却するまでの流れについて解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
オーバーローンなのか、それともアンダーローンなのかによって、協議離婚後の不動産売却の流れは変わってきます。
また、ローンを完済しても売却益が残る場合は、さらに別の手続きをしなければいけないため、注意が必要です。
