所得税を始め、不動産を売却するときはさまざまな税金の支払いに追われる事になります。
では不動産売却によって発生する所得税額は、一体どうすれば少なくする事が出来るのでしょうか?
今回は、不動産売却によって発生する所得税額を少なく出来るさまざまな制度を紹介します。

不動産売却における所得税額を少なくする制度①3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、居住する住宅を売却したときに得られる所得から、3,000万円を差し引けるという制度の事を言います。
つまり居住する住宅を売ったときの価格から取得費、売却の為にかかったコストを差し引き、そこからさらに3,000万円を差し引く事が出来るという事です。
例えば、居住する住宅を売ったときの価格が7,000万円で、取得費2,000万円、売却の為にかかったコストが200万円の場合で考えてみましょう。
この場合、居住する住宅を売却したときに得られる所得は、7,000万-2,000万-200万-3,000万で1,800万円という事になります。
この制度を利用していなかった場合、居住する住宅を売却したときに得られる所得は4,800万円となる為、この差は非常に大きいです。
所得が小さくなるという事は、当然不動産売却における所得税額も小さくなります。

不動産売却における所得税額を少なくする制度②買換え特例

買換え特例とは、居住する住宅を売却して、その代わりに新しい住宅を購入するときに利用出来る制度の事を言います。
この制度は、今まで居住していた住宅を売った金額を新しい住宅を買った金額が上回っているときに利用可能で、もし利用出来れば所得税は一切かかりません。
今まで居住していた住宅を売った金額が3,000万円で、新しい住宅を買った金額が4,000万円だったというようなケースですね。
つまり買換え特例は、正確に言うと不動産売却における所得税額を少なくする制度ではなく、“不動産売却における所得税額をゼロにする制度”だという事です。
ただ買換えを行う事で利用出来る制度の為、ただ不動産を売却するだけの方は利用出来ません。
また売却される住居、新しく購入する住居における細かい要件をクリアしないと利用出来ない制度でもあります。
したがって、以下の要件は事前に把握しておきましょう。

売却される住居の条件
・居住している住宅で、10年以上居住している物
・以前10年以上居住していた住宅で、居住しなくなった日から3年後の12月31日までに売却される物
・売却の対価が1億円以下の物

新しく購入する住宅の条件
・居住していた住宅を売却した年の前年の1月1日から売却した年の12月31日までに購入した物
・居住していた住宅を売却した年の翌年の12月31日までの間に居住を開始したもの
・床面積が50㎠以上の物
・敷地面積が500㎠以下の物

不動産売却における所得税額を少なくする制度③譲渡損失の損益通算、繰越控除特例

譲渡損失の損益通算、繰越控除特例とは、居住する住宅を売った事によって出た損失について、その他の所得との損益通算、繰越控除が出来るという制度の事を言います。
つまりこの制度は、居住する住宅を売って所得を得た場合ではなく、損失が出てしまったときのみ利用出来る制度だという事です。
不動産売却によって出た損失の損益通算、繰越控除をする事で、他の所得にかかる分も含めたトータルの所得税額を少なくする事が出来ます。
ちなみに繰越控除が可能な額は、住宅ローンの残高から居住する住宅を売った価格を差し引いた額になります。

まとめ

不動産売却における所得税額は、さまざまな制度を利用して少なくする事が出来ます。
居住する住宅を売って所得を得た方は、必ずこれらの制度が利用出来るかどうかをチェックしておきましょう。
また不動産売却によって損失が出てしまった方でも、他の所得にかかる分も含めたトータルの所得税額を少なく出来る可能性があるので、諦める必要はありません。

 

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