再建築不可物件における“私道”の重要性とは？
不動産が建っている土地（宅地）に接地している道路がどんな道路なのかと言うのは、再建築不可物件かそうでないかを判断する重要なポイントです。
もし宅地に接地している道路が“私道”なのであれば、場合によっては再建築が出来る物件として認められるかも知れません。
再建築不可物件について勉強するのであれば、私道に関する知識は必ず有しておくべきでしょう。
再建築不可物件を語る上で欠かせない“私道”の知識
私道とは、簡単に言うと“個人または企業が所有している土地”を指す言葉です。
私道に対して、“国または自治体が所有・管理している土地”の事を“公道”と言います。
ただ私道は、公道の様に所有者でない方が通過する事もあります。
それは、見た目はあくまで“一般の道路”だからです。
つまり個人や企業が所有しているにも関わらず、その一部を通過する方もいる為、傍から見ればそれが私道なのか公道なのかは分かりません。
所有者を区別する為に、私道と公道という言葉を分けて使っているだけなのです。
個人または企業が所有し、管理している私道は、所有者に全ての権利があります。
先ほど、私道の一部が一般の道路として使用される場合もあると言いましたが、所有者はその利用を廃止する事も出来るのです。
もちろん私道に新しい建物を建てたり、所有権を譲渡したりする事も可能です。
ただ私道の中には、個人または企業が所有者となっているものでも、管理は国や自治体が担当するというケースがあります。
もっと言えば、そのまま国や自治体が所有者となり、私道が公道に変更になる事もあるのです。
従って、その土地を調査しない限り、私道か公道かを見分けるのは不可能です。
だからこそ、再建築不可物件における私道の調査というのは重要なのです。
私道かどうかをしっかり調査して、再建築不可物件における救済措置を受けられるかどうかを判断するという事です。
再建築不可物件を語る上で欠かせない“私道持分”の知識
私道持分は、私道に接地している土地の所有者が複数いる場合、その接地している私道の持ち分を人数で分けたものです。
例えば同じ私道に5つの土地が接地している場合、私道持分の所有者は5人ということになります。
5人全員が1つの私道の所有者となる場合、その私道の持ち分は“共有持分”と言います。
1つの私道を5分割して、特定のスペースのみの完全所有権を1人1人が持つ場合は、“分割持分”と呼ばれます。
所有している物件が再建築不可物件であっても、私道持分で電気やガスの工事を行う場合は、全ての私道持分の所有者に許可を得なくてはいけません。
これは私道持分の種類が共同持分の場合でも、分割持分の場合でも同様です。
