手付金と内金の違いを知っていますか？返還請求はできるの？
不動産売買においては、2つの似たような金銭が存在します。
それが、“手付金”と“内金”です。
ただ、これらの金銭は、実際には大きく異なるものであり、これから不動産売買をするのであれば、その違いを明確にしておかなければいけません。
それでは具体的に解説します。
不動産売買における“手付金”って？
不動産売買における“手付金”とは、不動産売買契約が成立したことを保証するために、買い手から売り手に預けられる金銭のことを言います。
これは“証約手付”と呼ばれ、売買代金とは別の金銭として預けられるものですが、特に問題がなければ、そのまま売買代金の一部として納められることが多いです。
また、手付金は、基本的に返還請求が行われないものですが、買い手の手元に返ってくる場合もあります。
なぜかと言うと、手付金は、前述の“証約手付”以外に、“解約手付”としての性質も持っているためです。
これは、売り手が手付金の倍額を買い手に支払えば、不動産売買契約をキャンセルできるというものであり（手付倍返し）、逆に買い手がキャンセルする場合は、事前に売り手に預けている手付金を放棄しなければいけません（手付流し）。
ちなみに、他にも手付金には“違約手付”としての性質があり、これは、買い手か売り手のどちらかに債務不履行が発生した場合に、手付金を“違約金”として、相手方に没収されることを言います。
手付金の金額はどれくらいなのか？
手付金の金額は、特に法律で制限されていません。
ただ、これは個人が売り手になる場合の話であって、不動産会社が売り手を務める場合は、必ず売買代金の20%以下にしなければいけないという決まりがあります。
もちろん、個人が売り手を務める場合でも、金額が低すぎると、売り手も買い手も契約をキャンセルすることへの抵抗が少なくなりますし、逆に金額が高すぎると、キャンセルするための負担が大きくなりすぎてしまい、解約手付としての役割を果たせなくなる可能性があります。
そのため、手付金の金額は、一般的に売買代金の5～20%の範囲内で決定されることが多いです。
もっと言えば、売買代金の10%以内にしておくのが理想的であり、10%を超える手付金を預けるというケースは、極めて稀です。
住宅ローンが関係している場合の手付金は特殊な扱いになる
先ほど、手付金は、解約手付としての性質を持っているという話をしました。
しかし、住宅ローンが関係している場合の手付金は、少し特殊な扱いになります。
通常、不動産売買契約は、買い手が住宅ローンに申し込む前に行われますよね。
そして、不動産売買契約が締結された後、買い手は住宅ローンの審査を受けることになるのですが、もし審査に通らなかった場合、融資が受けられないため、当然不動産を購入するのは難しくなります。
つまり、契約を履行するのが難しくなるということですね。
ただ、この場合、買い手は手付金を放棄しなくとも、売買契約をキャンセルすることが可能です。
なぜなら、不動産売買契約書には、“買い手が住宅ローンの審査に通らなかった場合、契約は無効になる”という特約が盛り込まれているのが一般的であるためです。
これは、“住宅ローン特約”と呼ばれるものであり、この特約が契約書に明記されていれば、手付金は買い手の懐に返ってきます。
もちろん、この特約が契約書に盛り込まれていなかった場合は、たとえ住宅ローンの審査に通らなかったことが理由であっても、買い手は契約をキャンセルする際、手付金を放棄しなければいけないため、契約内容を事前に把握しておかなければいけません。
手付金の後払いはできるのか？
手付金は、売買代金の一部として買い手が売り手に手渡す金銭です。
通常は、不動産売買契約の締結と同時に支払うことになっています。
また、不動産売買契約は、仕事の都合から土日に締結するケースが多いですが、大金である手付金を金曜日に引き出した後、自宅で保管し、契約の場に持ってくるのが怖いという買い手は多いです。
このような買い手は、売り手に対して「契約後の平日に振り込ませてほしい」と申し出ることもあります。
結論からいうと、手付金の後払いは、売り手が一般個人もしくは一般法人の場合、業法違反にはなりません。
しかし、不動産売買契約と同時にやり取りされる手付金は解約手付という性質があり、こちらは手付解除における解除料の役割を持っています。
そのため、手付金が後払いになると、こちらはもはや手付金という扱いではなくなります。
こちらの点については、特に売り手は理解しておかなければいけません。
ちなみに、不動産の売り手が、宅建免許のある不動産会社の場合、手付金の後払いや分割払い、貸付や建て替えといった行為は、契約の誘因や信用の供与という宅建業法上の禁止行為に当たるため、買い手は必ず契約と同時に手付金を手渡すことが求められます。
手付金を放棄できるタイミングは？
先ほどの項目でも触れたように、手付金は解約手付としての性質を持っています。
不動産の売り手は、手付金の倍額を買い手に支払うことで、不動産売買契約をキャンセルすることができ、買い手は売り手に預けている手付金を放棄することで、契約のキャンセルが可能になります。
また、不動産売買契約をキャンセルできるタイミングについては、契約の中ですでに決定しています。
そのため、売り手や買い手の好きなタイミングで手付金を放棄できるというわけではありません。
一般的に、手付金を放棄できるのは、“履行に着手するまで”です。
こちらは、物件を引き渡すまで、所有権移転登記の手続きが行われるまでといった、およそ契約が滞りなく成立すると考えられる行為が行われたタイミングを指しています。
詳しい履行の内容については、契約ごとにそれぞれ異なります。
もし、期日を過ぎた時点で契約のキャンセルを申し出た場合、多額の違約金が発生したり、損失を負わせた相手方に損害賠償金を支払わなければいけなかったりすることもあるため、注意が必要です。
不動産売買における“内金”って？
不動産売買における“内金”とは、売買代金の一部の支払いを言います。
契約時に手付金が支払われ、その後、引渡しまでの間に支払われるのが内金であるため、“中間金”とも呼ばれています。
これは、慣例として行われるものであり、手付金とは違って、支払いについて契約書に明記されていることは基本的にありません。
また、内金には契約の解除権（キャンセルする権利）を留保するという効力がないため、買い手が権利を放棄することで、契約がキャンセルできるということもありません。
つまり、法的な根拠がない金銭だということですね。
ただ、契約書において、“内金のうち一部を手付金として扱う”という記載がある場合、その該当する割合に応じた金額を差し引けば、契約をキャンセルすることは可能です。
ちなみに、買い手が内金と手付金をまとめて支払うというケースもあり、この場合、内金の返還請求ができるのかどうかが少し微妙になります。
とはいえ、その点について、契約書に詳しく記載されていない場合は、契約キャンセルの際に返還請求をすることで、内金は買い手の手元に戻ってくる形になります。
しかし、上記のケースでも、内金が買い手の手元に戻ってこないことがあり、その場合は、“不当利得”に該当することになります。
内金はいくらぐらいを支払うのか？
内金の金額も、手付金と同様に、法律による制限がありません。
ただ、一般的には、売買代金の20～50%が相場だと言われています。
そのため、手付金よりも高額になるということを覚えておきましょう。
また、内金には、手付金のように、不動産会社が売り手になる場合の上限が定められていません。
内金を支払うタイミングは？
手付金を支払うのは、原則不動産売買契約の締結時です。
買い手が契約の場に手付金を持参し、その場で支払います。
一方、内金は不動産売買契約時に支払う必要がありません。
基本的には、不動産売買契約が締結された後、実際物件の引き渡しが行われるまでの間に支払われます。
そのため、手付金のように、大金を前日から自宅に保管しておいたり、契約当日に大金を持ち歩いたりしなくて良い可能性が高いです。
ただし、支払いのタイミングが明確に決まっていないことから、支払い忘れなどが起こりやすいため、買い手は注意が必要です。
なぜ手付金と内金は混同しやすいのか？
手付金と内金が混同しやすい理由は、やはり最終的に、手付金が売買代金の一部となるのが一般的であるためでしょう。
手付金は、元々は売買代金とは別の金銭として預けられるものであり、最初から売買代金の一部として預けられているものではないのに対し、内金は、最初から売買代金の一部として支払われているものです。
ただ、最終的には、どちらも売買代金の一部と見なされることが多いため、判別が難しいというわけですね。
それでも、実際には以下のように異なるポイントが多くあるため、このポイントを押さえていれば、混同してしまうことはなくなるでしょう。
手付金と内金は必ず支払うべきなのか？
手付金は、契約の証拠となり、場合によっては契約キャンセルの代償、債務不履行に対する違約金となるものです。
そのため、基本的には支払わなければいけない金銭だと言えます。
契約書にも、支払う必要があると明記されている場合が多いです。
ただ、一度支払ってしまうと、その後契約のキャンセルをする場合には、必ず権利を放棄しなければいけませんので、支払いに関しては慎重に考慮しなければいけません。
一方、内金は、基本的には支払う必要はないでしょう。
以前は、当然のように支払われていた内金ですが、現在は手付金のみを預け、最終的に手付金が売買代金の一部とされ、残りの代金を支払うという形が一般的となっています。
手付金を支払うとき、同時に内金を支払うのはNG
手付金は、不動産売買契約時に支払う金銭であり、解約手付の性質があります。
一方、内金は不動産売買契約後、引き渡しまでに買い手が売り手に支払う金銭であり、解約手付のような法的な効力はありません。
また、買い手の中には、混同しないように、いっそのこと同時にこれらの金銭を支払おうと考える方もいるかもしれませんが、こちらはNGです。
前述の通り、手付金と内金は、最終的にどちらも売買代金の一部と見なされることが多いため、区別するのが難しくなります。
それにもかかわらず、最初から手付金と内金を同時に支払ったら、その時点で区別できなくなってしまいます。
もちろん、契約成立の際、手付金か内金かを当事者間で明確にしておくことは可能ですが、できる限りこれらの金銭が交わらないような環境をつくるべきです。
内金に似た申込金という金銭もある
手付金と内金は、どちらも似たような性質を持っているため、混同しやすいですが、実は他にも似たような金銭が存在します。
それは、内金と似ている申込金です。
申込金は、申込証拠金とも呼ばれるものであり、他の買い手が契約する前に、その物件を押さえておく意味で買い手が支払うものです。
つまり、今後その物件を購入する意思を示すための金銭であり、実際不動産を購入する際は、売買代金から申込金を差し引いた金額を支払います。
そのため、スムーズに不動産売買が成立すれば、買い手に返還されるということはありません。
また、こちらは内金と同じように、法的な根拠がありません。
売主側である不動産会社独自のルールであるため、手付金などとは違い、売主本人がこちらの金銭にかかわることはほとんどないと言えます。
ちなみに、内金の詳細について、不動産売買契約書に詳しく記載されていない場合は、契約をキャンセルしたとき、買い手の手元に返還されるのが一般的です。
こちらに関しては、申込金も同じであり、契約を解除すれば買い手が支払った金額は返還されます。
手付金と内金の区別がつきにくい方は、こちらの申込金も混同する可能性があるため、注意が必要です。
まとめ
ここまで、不動産売買における手付金、内金の違いについて詳しく解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
これまで上記2つの金銭が混同していた方も、違いを理解していただけたかと思います。
ただ、これから不動産売買を検討されている方は、双方の違いを理解しておくだけでなく、実際不動産売買の現場において、これらの知識を活かせるようにしておかなければいけません。
