地主様は、底地(貸宅地)における地代の算出方法が複数あることを必ず認識しておきましょう。

またそれと併せて、借地人様が底地(貸宅地)をどう利用するのかによって、地代の相場が変わってくることも知っておくべきです。

今回の記事は、地主様が知識や土地活用の幅を広げるために参考にしていただきたいと思います。

 

地代の算出方法にはこれだけ多くのパターンがあります!

まずは、地主様に知っていただきたい地代の算出方法について解説します。

地代の算出方法は、以下の4つのパターンに分かれます。

  • 積算法

積算法とは、期待利回りが用いられた地代の算出方法のこといい、あらかじめ計算式が定められています。

更地価格に期待利回りを掛け、それに必要経費(公租公課)を足したものを地代として算出します。

このときの期待利回りは、概算で2%程度とされることが多いので、覚えておきましょう。

  • 賃貸事例比較法

賃貸事例比較法とは、文字通り“賃貸の事例”を“比較”して地代を算出する方法のことを言います。

地主様が所有する底地(貸宅地)ではなく、その他の土地で行われた賃貸契約の情報を集め、そこから適切な地代を算出します。

ただ契約内容が似ているものでないと、あまり参考にすることはできないので注意が必要です。

また遠隔地などでは、周辺で内容が似ている賃貸契約が結ばれている可能性が低くなるため、少しハードルが高くなります。

  • 収益分析法

収益分析法とは、土地に賃貸物件を建設したと仮定し、そこから生じる収益から地代を算出するという方法のことを言います。

集合住宅から生じる地主様の事業予想収益、店舗などから生じる借地人様の事業予想収益のどちらかを基礎とします。

  • 公租公課倍率法

公租公課倍率法とは、固定資産税、都市計画税の合計金額を3~5倍にした金額を、地代として算出する方法のことを言います。

ただ遠隔地などには、都市計画税が適用していないエリアもあるため、その場合は算出される金額が大幅に変化します。

土地の利用方法によって異なる地代の相場について

ここまで地代の算出方法におけるパターンを解説しましたが、借地人様の底地(貸宅地)の利用方法によって地代の相場は異なります。

したがって、土地の利用方法によって異なる地代の相場を知れば、どのパターンで地代を算出した場合でも、相場とどれくらい乖離しているのかがわかりやすくなります。

底地(貸宅地)の利用方法ごとの地代の相場は、以下のとおりです。

  • 駐車場
貸し出す底地(貸宅地)の面積 地代相場(月額)
290坪 36万円
280坪 35万円
250坪 27万円
215坪 26万円
150坪 20万円
  • 資材置場
貸し出す底地(貸宅地)の面積 地代相場(月額)
630坪 30万円
240坪 25万円
190坪 13万円
150坪 16万円
85坪 10万円

※駐車場、資材置場のデータは、首都圏における一部の物件のデータです。

  • コンビニエンスストア
底地(貸宅地)を貸し出す方式 地代相場(月額)
事業用定期借地方式 固定資産税額の3~5%
リースバック 80~100万円前後
  • 太陽光発電

1㎡あたり年間150円

あくまで目安ではありますが、地主様はこれらの土地の利用方法によって異なる地代相場を事前に把握しておきましょう。

例えば駐車場として290坪の土地を底地(貸宅地)として貸し出す場合、算出した地代が50万円台などになっていると、相場からは明らかにかけ離れていることがわかります。

まとめ

地主様に向けて、地代の算出方法と土地の利用方法によって異なる地代相場について解説しました。

適切な地代を算出することは決して容易ではありませんが、算出方法とある程度の相場を知っているだけでも、借地人様とのトラブル発生率はかなり低くなります。

借地契約を結ぶのであれば、地主様にとって良い契約を心掛けることも大事ですが、同じ当事者である借地人様にとって良い契約になるように心掛けることも重要です。


その他、地代の相場算出方法に関しての記事はこちら…

『地代の相場を算出する路線価について徹底解説』

『地代にも関連する公租公課倍率法の解説』

『地代の相場を算出する2つの方法。公租公課と路線価について』

 

こんな記事も読まれています