手付金等の保全に関するポイントを解説します
不動産売買において発生する手付金には、さまざまなルールがあります。
また、手付金にまつわる買主を守るためのルールというものも存在し、こちらが今回スポットを当てる“手付金等の保全”というものです。
今回は、手付金等の保全における概要や主なポイントについて解説したいと思います。
そもそも手付金等とは？
手付金というと、不動産売買契約に際し、買主から売主に支払う金銭のみを指しますが、“手付金等”という言い方になると、意味合いは少し変わってきます。
手付金等とは、不動産売買契約の締結から、引き渡しの前までに支払われる金銭で、最終的に代金の一部になる金銭を指します。
具体的には、手付金のほか、内金や中間金が含まれるケースが一般的です。
一方、売買代金から手付金、内金、中間金を差し引いた残りの残金は、手付金等には含まれないことが多いです。
その他、不動産の購入についての申込意志の確認や、申込の順番を確保するために支払われる申込証拠金も、直接的に売買代金の一部になるものではないため、手付金等に含まれない金銭だと言えます。
手付金等の保全とは？
不動産の引き渡し前に、買主が支払う手付金、内金、中間金について、第三者に保管させる等の方法で保全することを手付金等の保全といいます。
手付金等は、当該物件がまだ買主に引き渡されていない時点で、買主が売主に支払う金銭です。
そのため、売主が物件を引き渡せなかったり、金銭を持ち逃げしてしまったりといった不測の事態が生じると、買主は損失を被ってしまいます。
このような場合に備え、確実に買主に対して手付金等が返還されるように、売買を仲介する不動産会社などの宅建業者には、適切に保全する義務が生じます。
手付金等の保全が不要なケース
手付金等の保全は、原則宅建業者に生じる義務ですが、買主が所有権の登記をしたときなどは、例外的に保全措置が不要になります。
また、手付金等の金額が小さい場合も、保全はされません。
具体的には、未完成物件の場合、手付金等の金額が売買代金の5%以下かつ1,000万円以下であるとき、完成物件の場合、売買代金の10%以下かつ1,000万円以下であるときには、宅建業者の保全義務がなくなります。
なお、手付金、内金、中間金というように、代金を何回かに分けて支払う場合、1回目の支払いの金額が小さく、保全措置が不要であっても、2回目の支払いについては、すでに受領した1回目の金額と2回目の金額をあわせて判断し、その合計額が5%（10%）や1,000万円を上回っていれば、すでに預かっている金銭もあわせて保全義務が生じます。
未完成物件と完成物件の判断基準
先ほど話に出たように、手付金等の保全については、未完成物件と完成物件とで保全の基準が異なります。
また、未完成物件と完成物件の判断基準について、一般社団法人不動産流通経営協会（FRK）では、原則権利済証が取得できているかで判断するものとしています。
建物については、検査済証の取得ができていても、実際に塀や駐車場等の外構が完成していない場合は、未完成物件として判断されます。
また、土地については、宅地造成等の検査済証の取得が絶対条件となりますが、ここでいう未完成物件の宅地とは、宅地造成等によってその形質の変更を伴うものを指しています。
そのため、一般市街地での更地物件の取引は、完成物件として取り扱います。
ただし、土地建物の売買で、土地と建物双方または建物のみが未完成の状態で取引を行う場合は、未完成物件の取引として扱います。
手付金等の保全の方法
宅建業者によって行われる手付金等の保全の方法には、主に以下の3つが挙げられます。
・保証委託契約
・保証保険契約
・手付金等預託契約および質権設定契約
保証委託契約
保証委託契約は、宅建業者が買主から受け取った手付金等の返還義務について、銀行や信託銀行などの金融機関と連携して保証する契約です。
宅建業者が一定の手数料を支払い、金融機関と契約を結びます。
また、こちらの契約先は、通常の金融機関だけでなく、国土交通大臣が指定した手付金等保証機関とすることも可能です。
保証保険契約
保証保険契約は、宅建業者が保険事業者に保険料を支払い、手付金等の返還義務に備える契約です。
契約先の違いこそありますが、契約内容としては、基本的に先ほど解説した保証委託契約と変わりありません。
手付金等預託契約および質権設定契約
手付金等の預託契約および質権設定契約は、宅建業者と国土交通大臣指定の保管機関、買主の三者で締結される契約です。
まず、買主が自ら指定保管機関へ手付金等を寄託し、物件の引き渡しが確認できたタイミングで、指定保険機関が宅建業者に手付金等を支払うというものです。
また、こちらの手付金等に質権が設定されることで、買主は万が一の場合でも、質権を行使して手付金等を取り戻すことができます。
まとめ
ここまで、手付金等の保全における概要やポイントについて解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
手付金等の保全は宅建業者の義務ですが、契約方法によっては買主が直接関わることもある大事な制度です。
また、手付金等が返還されないなどのトラブルに巻き込まれないためにも、ルールの全容については把握しておくことをおすすめします。
