押さえておきたい不動産投資関連の用語について
不動産投資は、土地活用の方法として一般的ですが、誰もが利益を出せるような簡単なものではありません。
物件選びや投資手法に関するポイントやルール、関連用語の意味などをある程度押さえておかなければ、利益を出すのは難しいです。
今回は、押さえておきたい不動産投資関連の用語をいくつか解説します。
出口戦略
出口戦略とは、投資の区切りにおける対応方針のことをいいます。
一旦損益を確定し、その結果を受けてどのようにするかということを指していますが、投資商品の開発の際に、それを明確にしておく必要があります。
こちらは、あらかじめ出口戦略を決定しておくことで、不動産投資の成功確率が高くなることが理由です。
また、不動産投資における出口戦略としては、不動産の売却、賃貸経営の継続、入居者への購入打診、居住用不動産への変更などが挙げられます。
デューデリジェンス
デューデリジェンスとは、Due（当然の）とDiligence（努力）を組み合わせた言葉で、不動産投資をする際に、リターンとリスクを精査する作業のことをいいます。
通常、投資用不動産を購入する際、買主は物件を内見したり、売主が提示する売買契約書などの資料から、物件情報を確認したりして、最終的に購入を決定します。
しかし、当然これらの情報だけでは、物件のことをすべて知ることはできません。
中には物件が魅力的に見えるように、売主によって工作されている例もあります。
このような場合、買主は想定していた収支計画を大幅に変更せざるを得なくなる可能性がありますが、事前に法的観点、物理的観点、収益観点からデューデリジェンスを実施することにより、事前に説明された情報は正しいのか、提示されている購入条件は適正なものなのかを判断することができます。
サブリース
サブリースとは、もともと又貸しや転貸を表す言葉で、不動産投資では、賃貸物件の一括借り上げによる家賃保証制度を指します。
不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者を募集して転貸するため、借主は入居者の有無にかかわらず、一定の賃料が保証されます。
また、わずらわしい入退去の手続きや、賃料の回収業務などからも解放されます。
専門的な知識や手腕がなくても、不動産投資が始められる方法として注目され、近年は資産の有効活用や相続税対策などを目的に、サブリースを利用した賃貸物件の建築が急増しています。
既存不適格建築物
既存不適格建築物とは、現存する建築物のうち、建築時点の法令では適合していたものの、その後の法改正などによって、結果的に現行の法令においては不適格な部分があるまたは基準を満たしていない建物のことをいいます。
不動産投資でも、このような物件に触れることはあり、事実上現行の建築基準法に違反しているものの、特例により違法建築ではないとみなされます。
ただし、将来一定の範囲を超える増改築等を行う場合には、規定に適合するように既存の違法な部分を是正する必要があります。
また、古くなって倒壊の危険があったり、不衛生であったりする物件については注意が必要です。
キャッシュフロー
キャッシュフローとは、賃料収入からローンの返済や経費などの現金支出を差し引いた、手元に残る現金の流れのことをいいます。
不動産投資を行う際には、利回り〇%といった数字を目にします。
これにより、自動的に〇%の利益を得ることができると思ってしまいがちですが、こちらのパーセントの数字は、キャッシュの動きを示しているわけではありません。
たとえ同じ表面利回りだったとしても、金利やローンの条件、物件の構造や築年数による減価償却費や稼働率などで、キャッシュフローは変わってきます。
減価償却
減価償却とは、資産価値が低下するものに対して反映されるもので、不動産投資においては、建物および設備の経年劣化部分につき、取得費用を耐用年数に応じて経費計上することを指します。
不動産投資には収入と経費があり、減価償却費は経費として計上することができるため、節税にも役立ちます。
また、実際に計上する際は、年間の減価償却費を一定とし、法定耐用年数に則って計上する定額法、投資を開始してから償却した金額を考慮した上で計算する定率法、投資用不動産を中古で購入した場合に用いる簡便法のいずれかを採用します。
ちなみに、減価償却は、固定資産に対して収入が発生したときに反映する計算方法です。
そのため、投資用不動産を購入し、賃料収入を得ている状況であれば、減価償却が必要になります。
その他、賃貸に利用していた不動産を売却し、売却益が発生する場合にも、減価償却を反映します。
まとめ
ここまで、不動産投資をするなら押さえておきたい関連用語について解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
不動産投資の形態は多種多様であり、まったく同じ投資手法は一つもないと言っても過言ではありません。
また、さまざまな形態の不動産投資にチャレンジしたいのであれば、前述したような用語の意味を理解し、自らの力で投資の選択肢を広げていくことも重要になります。
