不動産売買における契約解除のパターンについて解説します
不動産売買は、買主と売主が契約書を締結することで成立します。
しかし、何らかの事情でそれが解除されることも珍しくありません。
一度成立した契約が白紙になることは、買主にとっても売主にとっても良いことではありませんから、ぜひこの機会に、主な契約解除のパターンを把握しておきましょう。
不動産売買における契約解除のパターン7選
不動産売買が成立した後に解除されるパターンとしては、主に以下が挙げられます。
・手付放棄、倍返しによる契約解除
・住宅ローン特約による契約解除
・契約違反による契約解除
・消費者契約法による契約解除
・契約不適合責任による契約解除
・双方の合意による契約解除
・クーリングオフによる契約解除
手付放棄、倍返しによる契約解除
不動産売買契約では、買主から売主に解約手付が支払われます。
解約手付の支払いがある場合、買主はそれを放棄、売主は倍額の償還をすることにより、成立後でも契約を解除することができます。
ただし、こちらのパターンは、相手側に履行の着手があるまでの期間しか認められません。
一般的には、買主による中間金の支払い、売主による所有権移転登記の申請が、履行の着手に該当するとされています。
住宅ローン特約による契約解除
買主が審査に通過しないなど、何らかの事情で住宅ローンを借りられなかった場合に、違約金を負担せず、無条件で売買契約を白紙に戻せるという約定を住宅ローン特約といいます。
購入資金を調達できなかった買主を守るための特約であり、売主はこれによる契約解除に対し、異議を申し立てることはできません。
ちなみに、同じようなシステムでいうと、買主が新居の購入契約を結ぶために、あらかじめ定めた期日までに現住居を売却できなければ、契約自体が解除になるという買換え特約による解除もあります。
契約違反による契約解除
例えば、売主が契約を履行するため、すべての手続きを終えているにも関わらず、買主が代金を入金しないとしましょう。
この場合、売主はまず買主に対して「代金を支払ってください」という旨の催告を行います。
もし、それでも支払いが確認されないのであれば、売主は解除の旨を伝えた上で、契約を白紙に戻すことができます。
明らかに、上記の行為は契約違反であるからです。
もちろん、すでに買主が入金を終えているにも関わらず、売主が物件を譲渡しない場合は、買主の方から同様に契約を解除することが可能です。
消費者契約法による契約解除
消費者（個人）と事業者の間で結ばれる契約について、消費者の保護を図るための特例を設けた法律を消費者契約法といいます。
つまり、買主と売主のどちらかが、不動産会社や買い取り業者である場合に適用される法律ということです。
重要事項説明について、事実と違う内容を告げられたときや、不利益となる事実が告げられなかったときなどは、消費者がすでに結んだ契約、その意思表示を取り消すことが可能です。
契約不適合責任による契約解除
不動産売買契約に従い、売主が買主に引き渡した物件が、その種類・品質・数量に関わらず「契約内容に適合していない」と判断された場合、売主が負う責任を契約不適合責任といいます。
2020年4月1日に施行された改正民法において、これまでの瑕疵担保責任に代わって制定されました。
契約不適合により、契約の目的が達せられないと判断できる場合、買主は契約を解除できます。
ちなみに、契約不適合責任では、買主が売主に対し、補修や代物請求などの追完請求をすることも可能です。
双方の合意による契約解除
特に売買契約書に記載がない場合でも、買主と売主が協議し、お互い合意を得ているのであれば、契約は白紙に戻すことができます。
あまり頻繁に行われることはありませんが、買主と売主のどちらかが解除を打診し、条件付きで応じてもらうというパターンが一般的です。
ちなみに、合意解除の場合、後々「言った、言わない」のトラブルが起きやすいため、成立時にはその内容を書面に起こしておかなければいけません。
クーリングオフによる契約解除
不動産売買でも、一定の条件をクリアすれば、買主はクーリングオフによる契約解除をすることができます。
ここでいう一定の条件とは、売主が不動産会社の事務所、自宅を除く、買主が冷静に判断できない場所において、不動産売買契約を結んだ場合を指しています。
また、クーリングオフによる契約解除期限は、制度を書面で告知された日から8日間です。
もし、不動産会社からクーリングオフを書面で告知されなかったのであれば、不動産売買契約から8日を経過していても、権利を行使することができます。
ただし、こちらはあくまで制度として存在するものに過ぎず、実際に用いられるケースはほとんどありません。
まとめ
不動産売買契約は、買主と売主のいずれかに過失、問題がある場合や、ルール上従わざるを得ない場合など、あらゆるパターンで白紙に戻ります。
もちろん、解除は致し方ないというケースもありますが、自身の過失で契約がなくなってしまうようなことは、絶対に避けなければいけません。
そうなると、好条件での売却、購入のチャンスを逃してしまう可能性もあります。
