その他

“リースバック”のメリットとデメリット

通常、不動産を売却した後は、すべての権利が買主に移るため、売主がそのまま住み続けるということはできません。
一方、“リースバック”を利用すれば、不動産の所有権を失ったとしても、継続して居住することが可能です。
ここからは、リースバックの概要メリット、デメリットについて解説したいと思います。

リースバックの概要

所有する不動産を売却した後、買主に対して賃料を支払うことで、継続して居住できるシステムをリースバックといいます。
このとき、買主は不動産会社や投資家になるケースが多いです。
もちろん、一度不動産を売却しなければいけないため、リースバックを利用するからといって、売主に所有権が残るわけではありません。
ただし、結果的には、所有権を持っていたときと同じように、慣れ親しんだ家で生活を続けることが可能になります。

リースバックのメリット

リースバックのメリットとしては、主に以下のことが挙げられます。

・まとまった資金を得ることができる
・新しい住まいを探す必要がない
・維持管理費や税金の負担が減る
・買い戻せる可能性がある

まとまった資金を得ることができる

リースバックでは、売却した家にそのまま住み続けることができますが、不動産売却をすることに変わりはありませんので、当然売主は売却益を手に入れることができます。
また、通常の住み替えであれば、こちらの売却益は新居の購入費用に充てられるケースが多いですが、リースバックの場合、新居の購入は必要ありません。
つまり、売主は売却益を他の用途に使ったり、貯蓄したりすることができるということです。

新しい住まいを探す必要がない

リースバックを利用すれば、自身が所有していた家にそのまま居住できるため、新しい住まいを探す必要がありません。
通常、新しい住まいを探すには、立地や物件の相場などあらゆることをリサーチし、たくさんの物件をチェックしなければいけないため、こちらの負担がなくなるというのはとても大きいです。

維持管理費や税金の負担が減る

リースバックには、維持管理費や税金の負担が減るというメリットもあります。
不動産を売却することによって、不動産の所有権は失うため、当然固定資産税、都市計画税の支払い義務はなくなります。
また、所有権のある不動産の場合、建物や設備の修繕、メンテナンスなどにかかる費用は、当然所有者自身で負担しなければいけませんが、リースバックの場合、これらの費用は賃貸人の負担となります。

買い戻せる可能性がある

リースバックの利用後には、その物件を買い戻せる可能性もあります。
こちらは、賃貸人の同意を得た上で、契約時取り決めを交わすことで成立します。
ちなみに、取り決めの内容は、買い戻し時の金額、その他の諸費用等に関することです。
もし、賃貸人の同意を得ることができれば、現在は不動産を売却せざるを得ない状況であっても、将来経済的な余裕が生まれたときに買い戻すことが可能です。

リースバックのデメリット

メリットだけを見てみると、リースバックは欠点のない素晴らしいシステムのように見えます。
ただし、実際は以下のようなデメリットも存在します。

・賃料を支払う必要がある
・契約期間に限りがある
・買い戻せない可能性もある
・ローン残債がある場合は利用が難しい

賃料を支払う必要がある

何度もお伝えしている通り、リースバックでは賃料を支払う必要があります。
そのため、経済的な負担がまったくないわけではもちろんありません。
特に、不動産の売却益を別の用途(借金の返済等)に使うという場合、その後の生活において、毎月支払う賃料が大きな負担になることも考えられます。

契約期間に限りがある

リースバックは、契約期間に限りがあります。
一般的な賃貸借契約は普通借家契約といって、期間が満了したとしても、正当な事由がない限り、賃貸人の方から契約の更新を拒否できないような仕組みになっています。
一方、リースバックにおける賃貸借契約は定期借家契約というもので、期間が満了した時点で、更新されずに終了します。
つまり、契約期間が終わると、住まいを失ってしまうということです。

買い戻せない可能性もある

先ほど、リースバック後には、物件を買い戻せる可能性があるという話をしました。
ただし、当然買い戻せない可能性もあります。
定期借家契約が満了するまでの期間に、あらかじめ定められた購入金額を用意できない場合は、当然買い戻すことができません。
特に、リースバック利用時点で貯蓄がほとんどないという方は、かなり切り詰めて生活しないと、購入金額やその他の諸経費は用意できないことが予想されます。

ローン残債がある場合は利用が難しい

売却しようとする不動産にローン残債がある場合、リースバックの利用は少し難しくなります。
具体的には、売却益でローン残債を完済できなかった場合です。
リースバックは、ローン残債を完済し、抵当権を抹消した上で不動産を売却して、初めて利用できるものです。
つまり、ローン残債が売却益を上回っていると、そもそも抵当権が抹消できず、売却もできないため、リースバックの利用にまでたどり着けないということです。

まとめ

ここまで、リースバックのメリットやデメリットを中心に解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?
ローンをすでに完済していて、なおかつ所有権を失うことに抵抗がないという方は、リースバックの利用を検討してみても良いでしょう。
もちろん、契約期間や買い戻せないリスクなどに関しては、前もって留意しておく必要があります。

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