【不動産売買の豆知識】“不動産評価額”について
不動産には、その土地の価格を表す“不動産評価額”というものが存在します。
こちらには5つの種類があり、いずれも不動産の価格を示すことに変わりはありませんが、細かくいうと1つとして同じ意味のものはありません。
ここからは、具体的にどのような不動産評価額があるのかを見ていきたいと思います。
5種類の不動産評価額
不動産売買において重要な不動産評価額と呼べるものには、主に以下の5つの種類があります。
・固定資産税評価額
・路線価
・公示地価
・基準地価
・実勢価格
固定資産税評価額
こちらは、固定資産税を賦課するための基準となる評価額をいいます。
つまり、不動産の持ち主は、こちらの価格をもとに算出された税金を納めなければいけないということです。
土地の場合は時価の約70%、建物の場合は建築費（請負工事金額）の約50～60%程度になることが多いです。
ちなみに、都市計画税や不動産所得税、登録免許税等の税金も、固定資産評価額をもとに金額が決定されます。
また、固定資産税評価額はずっと同じ金額なわけではありません。
3年に1度見直しが行われるため、その度に不動産の持ち主が支払う固定資産税の金額も変わります。
路線価
こちらは、市街地的形態を形成する地域における、路線に面する宅地の評価額（1㎡あたり）をいいます。
宅地の価格水準が、基本的にはその宅地が面する道路によって決定されるという発想に基づき、宅地の価格水準を道路ごとに表示したものと考えることができます。
簡単にいうと、公示価格や売買取引の実例、さらには不動産鑑定士による評価等を参考に算出した土地の価格です。
ちなみに、こちらの評価額は、相続税や贈与税、地価税といった税金を算出する際に用いられ、毎年7月に最新のものが発表されています。
また、路線価評定の基礎となる標準宅地としては、全国で約40万地点が定められています。
公示地価
こちらは、毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地価格をいいます。
毎年3月に、国土交通省が発表しています。
不動産の持ち主や、これから不動産を購入する方が、単純に土地の価格を知りたいときや、土地取引の指標として用いられることが多いです。
全国に設置された標準地に対し、不動産鑑定士が現地を調査した上で算定するという方法が採用されています。
具体的には、全国3万数千地点の標準地について、毎年1月1日時点を基準として、各標準地につき2名以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、その正常な価格を土地鑑定委員会が判定し、毎年3月に公示します。
ちなみに、最新の公示地価ランキングトップ10は、すべて東京都の標準地が占めています。
基準地価
こちらは、各都道府県の調査をもとにして、9月下旬に公表される地価指標をいいます。
正式名称は“都道府県基準地標準価格”といい、7月1日時点の土地価格の調査結果が反映されています。
先ほど解説した公示地価との違いは、基準となる日付と、対象になるエリアです。
公示地価の対象となる標準地には、都市計画区域外が含まれていません。
一方で、基準地価は都市計画区域外も含めて、全国の土地の評価額を算出しています。
適正な地価を知りたいとき、あるいは地価の動向を知りたいときには、この評価額を見るのが一般的です。
実勢価格
こちらは、不動産売買において、実際取引が成立する価格、あるいは取引されている価格をいいます。
わかりやすくいうと、“時価”のことを指しています。
取引が行われた場合には、その取引金額が実勢価格となります。
例えば、3,000万円で購入したい買主と、4,000万円で売却したい売主がいるとします。
このとき、双方で交渉が行われた結果、3,500万円で売買契約が成立したら、取引される不動産の実勢価格は3,500万円ということになります。
取引がない場合には、周辺の取引事例、公的データなどから推定します。
ちなみに、不動産広告に掲載されているのはあくまで“販売価格”であり、実際取引が成立するまでは、売主の”希望価格“に過ぎません。
必ずしもその価格が実勢価格になるわけではありませんので、注意しましょう。
各不動産評価額の調べ方
それぞれの不動産評価額の調べ方は、以下の通りです。
固定資産税評価額の調べ方
毎年、不動産の持ち主の手元に届く納税通知書には、細かい固定資産税評価額が記載されています。
もし、納税通知書を持っていないのであれば、対象となる不動産を管轄する役所等に赴き、”固定資産評価証明書“を取得することで確認できます。
路線価、公示地価、基準地価の調べ方
これら3つの不動産評価額は、すべて“全国地価マップ”というサイトでチェックできます。
こちらは非常に便利なサイトであり、チェックしたい評価額を選び、不動産の住所を入力するか、もしくはマップ上で不動産がある場所を探すだけでOKです。
まとめ
ここまで見てもらった方はもうお分かりのように、不動産評価額はさまざまな場面で活用します。
そのため、1つ1つの意味を理解し、それぞれどのようなときに利用するのかについても、必ず把握しておかなければいけません。
もし、各評価額についてもっと詳しく知りたいのであれば、不動産会社の担当者など、信頼できる方に相談することをおすすめします。
