【必見】不動産売却時に発生する各種税金のあれこれ
不動産売却の一番の目的は、なんといっても売却益を得ることです。
しかし、その利益はすべて売主の懐に入るわけではありません。
なぜなら、売却益からはさまざまな税金が差し引かれるからです。
ここからは、不動産売却時に発生する税金に関することを詳しく解説しますので、気になる方は参考にしてください。
不動産売却翌年の固定資産税について
固定資産税は、不動産を所有している方が必ず納めなければいけない税金の1つです。
もちろん、不動産を売却して手放せば、こちらの税金を納める必要はなくなりますが、いきなり納税義務がなくなるわけではありません。
固定資産税の納税義務者は、その年の1月1日時点で、当該不動産を所有している人物です。
よって、たとえ不動産を売却して手放した後であっても、翌年の固定資産税は納税しなければいけない可能性があります。
決して小さな金額の支出ではないため、覚えておきましょう。
譲渡所得税が発生するケースについて
不動産売却によって得た利益には、譲渡所得税が課税されます。
今後不動産を売ろうとする方の中には、“譲渡所得税は売却した人すべてが負担する税金”と思っている方もいるかもしれませんが、こちらの認識は正しくありません。
譲渡所得税が発生するのは、以下のケースに当てはまるときのみです。
・購入時よりも高値で売却できたとき
・買い換えの際、売却価格の方が高かったとき
一方、以下のようなケースは譲渡所得税の対象外となるため、こちらも必ず覚えておいてください。
・購入時よりも高値で売却できなかったとき
・買い換えの際、購入価格の方が高かったとき
・譲渡所得の額が3,000万円を下回っていたとき（居住用不動産売却時に限る）
印紙税の支払い方について
不動産売却時に発生する特殊な税金に、印紙税が挙げられます。
こちらは、売買契約書や領収書の作成時に発生するものであり、他の税金のように支払うものではありません。
収入印紙を上記の書類に貼付すれば、それだけで納税は完了します。
ちなみに、収入印紙が貼付された契約書や領収書、つまり印紙税が納められた書類は、法令上の効力が守られることになります。
逆にいえば、印紙が貼られていない契約書等は、正式には効力を持っていないものだということです。
貼り忘れには注意しましょう。
相続税を支払うための不動産売却について
不動産の相続人の中には、経済的な余裕がなく、相続税を支払えないという方もいます。
このとき、多くの相続人は、被相続人から受け継いだ不動産を売却し、相続税に充てる資金を確保しようと考えますが、すべての相続税を負担しなくて済む可能性もあります。
なぜなら、上記のようなケースでは、取得費加算の特例を利用できる可能性があるからです。
こちらは、相続税申告書の提出期限の翌日から3年以内に不動産を売却したときに、相続税の一部を取得費に加えられるという制度であり、要件をクリアしている方にとっては、利用しない手はありません。
ちなみに、当制度の対象となるのは以下の人物です。
・相続あるいは遺贈によって不動産を取得した方
・相続税の課税義務が発生している方
不動産売却と消費税の関係について
私たちにとってもっとも身近な税金の1つに、消費税が挙げられます。
不動産売却と消費税の関係性について、あまりイメージできないという方もいるかと思いますが、実際はきっちりと発生しています。
例えば、不動産会社に売却の仲介を依頼する際は、仲介手数料がかかりますが、こちらの手数料は、しっかり消費税の課税対象となっています。
他にも、買い換えの際に利用する住宅ローンの手数料など、不動産売却において消費税は、意外と発生するケースが多いです。
ちなみに、土地の売却を個人相手に行う場合、消費税は発生しませんが、個人売買を行う方はそうそういないため、こちらはあくまで参考程度に覚えておいてください。
不動産売却時にかかる税金の節税方法について
不動産売却時に発生する税金は、あらゆる方法で節税することができます。
例えば、売却をした不動産を購入したときの取得価格などを指す取得費を計算する際は、その費用を明確にできる書類を用意することで、節税に繋がります。
こちらは、取得費が明確でない場合、譲渡所得の計算時、概算取得費を用いなければいけなくなるからです。
概算取得費を用いて譲渡所得を計算すると、得てして金額は大きくなってしまうため、必然的に譲渡所得税の金額も抑えることができません。
一方、明確な取得費を用いて譲渡所得を算出すれば、比較的譲渡所得の金額は抑えられますし、税金の額もそれほど上がらなくて済むことが多いです。
まとめ
不動産売却と税金は、切っても切れない関係にあります。
不動産売却を開始してから完了するまでの間、一切税金が発生しないということは、基本的にはありません。
つまり、“税金を制す者は不動産売却を制す”と言っても、過言ではないということです。
もちろん、こちらは不動産売却だけでなく、不動産購入にも言えることであるため、ぜひ心に刻んでおいてください。
