【必見】不動産購入時に利用する住宅ローンの疑問6選
不動産を購入する際には、数千万～数億円単位の莫大な費用が必要になります。
また、不動産購入時の費用をすべて自己資金で用意できる方は数少なく、ほとんどの方は住宅ローンを利用します。
今回は、初めて住宅ローンを利用する方が抱くことの多い疑問を解決していきたいと思います。
住宅ローンにはどのようなタイプがある？
不動産購入時に利用する住宅ローンは、提供する機関によって、公的住宅ローンと民間住宅ローンに分かれます。
前者は金利の面で比較的有利ですが、借入限度額等の制限があり、後者は借入限度額が高い一方で、個人の融資審査は厳しいなど、それぞれ特徴を持っています。
また、住宅ローンには金利のタイプも存在します。
具体的には、借入時から完済時まで金利や返済額が変わらない固定金利型（全期間固定型）、一定期間のみ金利が固定される固定金利期間選択型、金利が半年ごと、返済額が5年ごとに見直される変動金利型の3つです。
ちなみに、金融機関によっては、上記の金利タイプを組み合わせた金利ミックス型の住宅ローンを提供していることもあります。
住宅ローン借り換えの注意点は？
不動産購入時に利用する住宅ローンでは、返済中のローンを一括返済することで、新たなローンを借りることができます。
こちらを借り換えといいます。
また、借り換えをする際に注意したいのは、事前のコスト計算を怠らないことです。
住宅ローンの借り換えは、総返済額あるいは月々の返済額の減額を目的に行います。
そのため、「金利が低いものに変更すれば良い」と考えている方も多いですが、借り換え時の諸経費（保証料等）がかかることを考えると、それだけで借り換え先を決めるのは好ましくありません。
住宅ローンを選ぶ際にチェックしたいポイントは？
不動産購入時に利用する住宅ローンを選ぶ際は、もちろん金利や返済期間等をチェックしますが、繰り上げ返済のしやすさも忘れずに確認しておきたいところです。
また、繰り上げ返済がしやすい住宅ローンには、以下のような特徴があります。
・手数料が安いもしくは無料
以前は、住宅ローンの繰り上げ返済をするたびに手数料がかかるケースが一般的でしたが、近年はこちらが非常に安かったり、無料になっていたりする場合もあります。
こまめな繰り上げ返済で、金利負担を軽減したいのであれば、なるべく手数料が無料あるいは少額の住宅ローンを選びましょう。
・少額から内入れできる
繰り上げ返済の金利軽減効果は、こまめに繰り上げをすることによって大きくなるため、1円など少額から内入れできる住宅ローンの方が、繰り上げ返済はしやすいと判断できます。
・手続き後にすぐ繰り上げできる
繰り上げ返済をする際は、1ヶ月前や1週間前など、あらかじめ決められた時期までに申請しなければいけないケースもありますが、申請手続きから実行までの期間が短ければ短いほど、繰り上げ返済しやすい住宅ローンだと言えます。
住宅ローンの返済期間はどうやって決めるべき？
不動産購入時に利用する住宅ローンの返済期間は、さまざまな角度から検討することができます。
例えば、職業が会社員で安定収入が見込めるのであれば、多少は返済期間を短めにしても問題ありません。
逆に、自営業や収入が不安定な歩合給の方は、収入の浮き沈みを考慮して、最初は返済期間を長く設定し、状況に応じて繰り上げ返済をするなどして対応しましょう。
住宅ローンの返済可能額はどうやって考える？
不動産購入時に利用する住宅ローンの返済可能額は、単純な額面年収ではなく、可処分所得を基に考えましょう。
可処分所得とは、簡単に言うと“自由に使える収入”をいい、額面年収から所得税、住民税、社会保険料を差し引くことで求められます。
また、可処分所得は大体額面年収の80%程度になることが多いですが、今後は年金や社会保険料等の引き上げが予想されるため、その額が減少していくと考えられます。
そのため、返済可能額を考える際は、可処分所得が多少下がっても、無理なく返済していける金額を模索する必要があります。
住宅ローンの返済方法における違いは？
不動産購入時に利用する住宅ローンには、元金均等返済、元利均等返済という2つの返済方法があります。
元金均等返済は、借入金額を返済階数で割って算出した割賦元金に、残高に対する利息を上乗せして返済する方法で、当初から元金返済分が比較的多いため、ローン残高の減少スピードは早いです。
一方、元利均等返済は、毎月の返済額（元金と利息の合計）が同じ金額になるように返済していく方法で、元金均等返済よりもローン残高の減少スピードは遅いです。
また、総支払利息も元金均等返済より多くなりますが、返済当初の返済額は少ないため、計画はこちらの方が立てやすいと言えます。
まとめ
ここまで、不動産購入時にはほとんどの方が利用する住宅ローンの疑問を解決してきましたが、いかがでしたでしょうか？
住宅ローンは基本的に長期返済となるものであり、商品によって長所や短所、仕組みは異なるため、慎重に選ばなければいけません。
無理なく返済できる住宅ローンを選び、不動産購入後は快適な生活を送れるようにしてください。
