相続税が安くなる7つの不動産の特徴を解説します

相続

不動産の相続税額は、相続対象となる物件の評価が下がるほど低くなります。
つまり、特殊な物件を相続したときには、あまり相続税は高くならないということです。
今回は、相続税額が安くなる特殊な不動産の特徴について解説しますので、これから相続を受けるかもしれない方は、ぜひ参考にしてください。

相続税が安くなる7つの不動産

一般的に、相続税額が安くなるとされている特殊な不動産には、以下の7つが挙げられます。

・高低差がある物件
・無道路地の物件
・セットバックが必要な物件
・崖地がある物件
・高圧線下にある物件
・地積規模の大きな宅地評価の適用を受ける物件
・その他のマイナス要素がある物件

高低差がある物件

高低差とは、1つの敷地内における土地の高さの違いを指しています。
また、高低差が存在する物件は、1つの土地を自由に使うのが難しくなるため、評価と相続税は下がる傾向にあります。
具体的には、通常の物件と比べて評価が10%ほど下がるケースが多いです。
例えば、建物が建っている部分は土地が高いにも関わらず、駐車場の部分は低いような物件は、次に宅地として使用する際も、同じような物件を建てなければ使用しにくいため、評価が下がります。

無道路地の物件

一般的に、道路に一切接していない土地を“無道路地”といいます。
このような物件は、敷地の出入りをする際、必ず隣地を通らなければいけないため、使い勝手が悪く、評価も相続税額も下がりやすいです。
ちなみに、無道路地は隣地を通路として使用させてもらうことが可能ですが、新たに建物を建築したり、今ある建物を再建築したりすることができません。
これも、評価が下がりやすい理由の1つです。

セットバックが必要な物件

セットバックとは、英語で“後退”を意味する言葉で、不動産業界では敷地や建物を道路、隣地などの境界線から後退させることを指しています。
その物件が接する道路の幅が不十分である場合、セットバックを行って幅員を4m以上確保しなければ、建物を新たに建てたり、既存の建物を建て直したりすることができません。
また、このようなセットバックが必要な土地は、そのままでは使用可能な面積が少ないため、対象となる部分の評価は70%減と大幅に低下します。
ただ、その分相続税額は安くなります。

崖地がある物件

崖地とは、傾斜が急なために、通常の用途に使用することができない土地のことを言います。
一般的に、傾斜度が30度以上のものを指しますが、厳密な定義は存在しません。
また、このような物件を相続しても、なかなか使い道は見出せず、買い取り業者に買い取ってもらうケースがほとんどです。
よって、一部が崖地になっている不動産は、評価と相続税額が下がります。
ちなみに、崖地の評価額に関しては、国税庁によって定められている“崖地補正率”というものを使用して計算します。

高圧線下にある物件

高圧線とは、一般的に“高圧”、“特別高圧”という2つの電線の総称として使用される言葉です。
具体的には、以下のものが該当します。

・直流にあっては750ボルトを、交流にあっては600ボルトを超え、7,000ボルト以下のもの
・7,000ボルトを超えるもの

また、“特別高圧”の電線の下にある土地には、水平距離の制限により、建物の建築や竹木の植栽などが一切できません。
なぜなら、高圧線の外側線から水平に3mの範囲内には建築物を建ててはいけないからです。
電線の種類が“高圧”の場合は、建物の建築自体は可能ですが、隔離距離の制限により、建物の高さを送電線から3m以上低くしなければいけません。
このような制限が多いことから、高圧線下の物件は評価や相続税額が下がりやすい傾向にあります。

地積規模の大きな宅地評価の適用を受ける物件

地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、三大都市圏以外のエリアにおいては1,000㎡以上の地積の宅地を指しています。
簡単にいうと、非常に広大な敷地です。
また、地積規模の大きな宅地評価とは、上記の物件の中でも、さらに細かい要件をクリアした物件に適用されるもので、これに該当すると、“規模格差補正率”という割引率を用いて、土地評価ならびに相続税額を下げることができます。

その他のマイナス評価がある物件

前述したもの以外にも、以下のようなマイナス要素がある物件は、土地評価と相続税額が低くなりやすいです。

・土壌汚染が見られる物件
・遺跡がある物件
・墓地に近い物件
・ゴミ処理施設に近い物件
・高速道路のすぐ近くにある物件
・線路、踏切のすぐ近くにある物件 など

ちなみに、上記のような物件は“瑕疵物件”といい、他にもさまざまな種類があります。

まとめ

ここまで、土地評価と相続税が安くなる特殊な不動産について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?
前述の物件は、相続税が安くなる傾向にありますが、そのままでは用途も限られますし、売却にも苦戦する可能性もあります。
また、活用または売却できる状態にするには、それなりの費用もかかります。
よって、相続することのデメリットもあるということは覚えておきましょう。


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