再建築不可物件の相続におけるメリット・デメリット

相続

不動産相続では、被相続人から受け継いだ物件が特殊なものだったというケースがあります。
例えば、“再建築不可物件”の相続なども、十分に起こり得ることです。
では、再建築不可物件の相続には、一体どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか?
受け継いだ場合の対処法などと併せて、詳しく解説します。

再建築不可物件の概要

まずは、再建築不可物件とはどういうものなのかを知っていただきましょう。
簡単に説明すると、現在建物が建っていても、それを取り壊してしまうと新築ができなくなる土地を“再建築不可物件”といいます。
主に以下のいずれかに当てはまる物件が、再建築不可物件と判断されます。

・敷地の周りに道路がない
・接する道路が建築基準法上のものではない
・道路に接している間口が狭い(2m以下)

ちなみに、建築基準法上の道路には、幅員が4m以上であり、なおかつ道路法で定められた道路(国道、県道、市道、町道、村道等)などが該当します。

再建築不可物件を相続するメリット

被相続人から再建築不可物件を受け継ぐメリットとしては、主に以下のことが挙げられます。

・税負担が軽い
・建物があれば土地活用ができる

税負担が軽い

再建築不可物件を相続するメリットとしては、まず“税負担が軽い”ということが挙げられます。
具体的には、固定資産税と相続税の負担が軽くなります。
固定資産税は、それぞれの自治体が評価した物件の評価額に対して課税されますが、再建築不可物件は評価額が低い傾向にあります。
なぜなら、通常の不動産のように、自由に建て替えを行うことができないからです。
また、相続税に関しても、同じように物件の評価額によって金額が異なるため、受け継いだ再建築不可物件に高額な相続税が課税され、資金繰りに困るということは考えにくいです。

建物があれば土地活用できる

再建築不可物件では、原則建て替えが禁止されています。
よって、更地の状態で相続しても、ほとんど使い道はありません。
ただ、建物が残っている状態であれば、引き続き使用することは可能ですし、建物の状態が良ければ、戸建ての賃貸物件としてそのまま貸し出すことも可能です。
つまり、“再建築不可物件=売却しか選択肢がない”というわけではないということです。

再建築不可物件を相続するデメリット

一方で、再建築不可物件の相続には以下のようなデメリットもあります。

・建物がないor古いと活用が難しい
・融資対象にならない可能性が高い

建物がないor古いと活用が難しい

再建築不可物件の中には、すでに建物が存在していないもしくは老朽化しているものもあります。
このような物件を相続しても、賃貸経営など建物が必要な土地活用は基本的にはできません。
もちろん、駐車場や資材置き場など、建物を必要としない土地活用なら実施することも可能ですが、一般の土地と比べて、貸し出し先が限定されてしまうことは事実です。

融資対象にならない可能性が高い

再建築不可物件は、住宅ローン等の融資対象にならない可能性が高いです。
つまり、再建築不可物件を購入する方は、基本的には融資ではなく、自己資金で物件の購入費用を準備しなければいけないということです。
これは、原則建て替えができないことにより、担保評価が著しく下がることが理由です。
よって、相続した再建築不可物件の売却は、かなり苦戦することが予想されます。

再建築不可物件かどうか調べる方法

相続した物件が再建築不可物件かどうかを確かめる際は、その物件の所在する市町村役場における建築関係の部署に足を運ぶことをおすすめします。
また、その際には、事前に法務局に赴き、以下の書類を取得しておくことで、スムーズにチェックが進みます。

・登記事項証明書
・公図
・地積測量図
・建物図面 など

もちろん、市町村役場に行く前には、再建築不可物件がどうか確認したい旨を伝え、どんな書類が必要なのかを確認しておくことも忘れてはいけません。

再建築不可物件を受け継いだ場合の対処法

確認した結果、受け継いだのが再建築不可物件だとわかった場合は、物件の状況に合わせた対処をしましょう。
例えば、建物が残っている場合は、リフォームやリノベーションを行い、賃貸物件として貸し出せないかどうかを検討しましょう。
また、一切建物が建っていない場合、そのままの状態では活用も売却も難しいですが、“セットバック”を行えば、建て替えも可能になります。
これは、敷地や建物を道路から離す(後退させる)ことをいい、実施することで敷地が接する道路の幅員を4m以上確保でき、再建築不可物件から除外させることが可能です。

まとめ

ここまで、再建築不可物件の相続におけるメリットやデメリットを中心に解説しましたが、いかがでしたか?
受け継いだのが通常の物件なのか、再建築不可物件なのかによって、相続人の対処法は大きく変わってきます。
よって、近い将来に相続する可能性がある方は、被相続人となる方が所有する不動産について、早めに再建築不可物件なのかそうでないのかを確認しておきましょう。


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