不動産相続の名義変更で“委任状”を使用するケースとは?

相続

不動産を相続した後、相続人はその物件の名義変更を行います。
また、場合によっては、名義変更の際に“委任状”が必要になることがありますが、一体どんなときに必要で、逆にどんなときには不要なのでしょうか?
作成方法と併せて解説しますので、気になる方はぜひ参考にしてください。

委任状の概要

委任状は、何らかの事務を他の方に行ってもらうときに作成する文書です。
正確にいうと、本人に代わって代理人が本人のための意思表示である旨を相手方に告げ、法律行為を行う権利である“代理権”を与えるためのものです。
ちなみに、代理権には“任意代理権”と“法定代理権”の2種類があり、それぞれ以下のように意味が異なります。

代理権の種類 意味
任意代理権 本人の依頼に基づいて発生する代理権
法定代理権 法律の規定に基づいて発生する代理権

委任状の作成によって発生する代理権は、本人の依頼に基づいているため、任意代理権に該当します。

不動産相続の名義変更で委任状がいるケース、いらないケース

では、前述の委任状の特性を踏まえた上で、不動産相続の名義変更で委任状がいるケース、いらないケースを見ていきましょう。

必要なケース

相続人が他の人物に名義変更をしてもらう場合には、委任状を用意しなければいけません。
例えば、相続人本人が時間を確保できず、相続不動産の名義変更ができない場合に、子どもに頼んで登記手続きを行ってもらう場合などでも、委任状は必要です。
ちなみに、委任状がない場合、あるいは委任状の内容が適切でない場合、名義変更を代わりに行ってもらうことはできませんので、注意してください。

不要なケース

不動産の相続人本人が名義変更をする場合は、もちろん委任状は必要ありません。
不動産の相続人として、遺言書に記載されている長男が、そのまま名義変更を行う場合などですね。

例外のケース

先ほど、他の人物に相続不動産の名義変更を依頼する場合は、必ず委任状が必要になるという話をしました。
ただ、1つ例外があります。
それは、名義変更を行うのが“法定代理権”を持つ人物である場合です。
これも先ほど解説したように、法定代理権を持つ人物(法定代理人)は、法律上当然に代理権を得ています。
そのため、本人がわざわざ委任状を作成して、代理権を与える必要がないのです。
ちなみに、法定代理権を持つ人物には、以下が該当します。

・親権者
・成年後見人
・未成年後見人

委任状の作成方法について

委任状を作成する際は、以下のルールを守らなければいけません。

・住所の記載について
・不動産の表示について
・登記の目的について
・原因について
・相続人情報について

住所の記載について

委任をする本人や代理人の住所は、住民票に記載されているものを正確に書き写す必要があります。
省略されていたり、住民票の内容と相違があったりすると、正式な委任状として認められない可能性があるため、注意しましょう。

不動産の表示について

名義変更の対象となる不動産(土地、建物)の情報は、“全部事項証明書”をチェックしながら、これも正確に書き写します。
具体的には、以下のような情報です。

不動産の種類 記載情報
土地 所在、地番、地目、地積
建物 所在、家屋番号、種類、構造、床面積

登記の目的について

相続不動産の名義変更をする目的は、被相続人がどのような状態で不動産を所有していたかによって変わってきます。
被相続人が単独で所有していた場合、名義変更の目的は“所有権移転”となりますが、共有していた場合は“持分全部移転”となるため、間違えないように注意しましょう。
ちなみに、どのように所有していたのかがわからない場合は、全部事項証明書で確認することができます。

原因について

不動産相続に伴う名義変更の原因は、当然“相続”です。
ただ、委任状には原因だけでなく、相続がいつ発生したかについても記載しなければいけません。
書き方としては、“原因 令和〇年〇月〇日 相続”といった形です。
また、相続開始日は、被相続人が死亡した日であるため、戸籍謄本、除籍謄本をチェックすれば、正確な日付を記載することができます。
これに関しても、内容が正しくないと委任状が無効になる可能性があるため、注意しましょう。

相続人情報について

委任状には、不動産を新たに引き継ぐ人物の情報も記載します。
また、引き継ぐ相続人が1人ではなく複数である場合は、それぞれがどれだけ持分を引き継ぐのかについても記載しなければいけません。
もちろん、各相続人の住所に関しても、以下のように個別に記載します。

“東京都〇〇区〇番〇号
持分2分の1 〇〇〇〇(相続人Aの名前)

神奈川県〇〇市〇〇番○○号
持分2分の1 ○○○○(相続人Bの名前)“

まとめ

ここまで、不動産相続の名義変更において委任状を使用するケースや、細かい作成方法について解説しましたが、いかがでしたでしょうか?
“他人に名義変更を依頼するための書類”と聞くと、簡単に作成できるように聞こえますが、実際は記載事項も多く、作成にはある程度の知識と時間が必要です。
失敗しないように、ぜひ早めに予習しておいてください。


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