“違法建築”の不動産を相続した場合の対処法について

相続

被相続人から受け継いだ不動産は、必ずしも法律上適切なものであるとは限りません。
相続人の中には、相続した後、その不動産が“違法建築”であることに気づくという方もいます。
では、違法建築の不動産を受け継いでしまった場合、一体どのように対処すれば良いのでしょうか?
違法建築の概要と併せて解説します。

違法建築の概要

建築基準法あるいはこれに基づく法令、条例に違反して建物を建てること、もしくはその建物自体を“違法建築”といいます。
具体的には、以下の建物が違法建築の不動産に該当します。

・建築前、行政に建築計画が問題ないか確認せずに建築したもの
・建築計画と異なる建物を建てたもの
・建築後、増改築を行い違法になったもの など

既存不適格建築物との違い

違法建築と似通ったものに、“既存不適格建築物”というものがあります。
違法建築と混同している方も多いですが、これらはまったくの別物であるため、注意してください。
既存不適格建築物とは、建築時には何の問題もなかったものの、その後法改正などが行われ、現行の法令等に適合しなくなった建物を指しています。
そのまま放置していても、違法建築という扱いにはなりませんが、一定の範囲以上の増改築を行う場合は、現行法への適合が求められます。
違法建築、既存不適格建築物の違いについては、以下の表でまとめておきますので、ぜひ参考にしてださい。

違法建築 既存不適格建築物
概要 建築基準法などに違反している建築物 建築当時は適法だったものが、その後の法改正などによって適合しなくなった建築物
安全性 極めて低い 低い
違法か否か 違法 違法ではない

違法建築の不動産を相続するデメリット

被相続人から受け継いだ不動産が違法建築だった場合、相続人には以下のようなデメリットがあります。

・安全を確保できない
・行政指導が入る可能性がある
・売却しづらい

安全を確保できない

違法建築の不動産は、安全性が確保されていない可能性が高いです。
なぜなら、建築確認を受けていなかったり、安全性を無視した増改築がされていたりするからです。
よって、相続人がそのまま住居として使用するのは危険だと言えます。

行政指導が入る可能性がある

違法建築の不動産は、行政から使用禁止、移転、除却といった指導が入る可能性があります。
そのため、居住用であっても賃貸であっても、そのまま長期間使用するのは難しいと言えます。

売却しづらい

違法建築の不動産は、なかなか買い手が付きません。
これの大きな理由としては、買い手が違法建築の不動産を購入する際、銀行融資を受けられないことが挙げられます。
ノンバンクなど高金利の融資であれば、違法建築の不動産を購入する際でも利用できますが、そこまでして購入するケースはごく稀です。

違法建築の不動産を相続したときの対処法

違法建築の不動産は、そのまま相続人が利用するのも危険ですし、買い手もなかなか見つかりません。
それでも、なるべく早急に処理したいという方は、なんとか物件の良さをアピールしたり、売れやすい状態にしたりして、売却する方向で手続きを進めるしかありません。
違法建築の不動産を売買する際は、以下のポイントを押さえましょう。

・広めの物件であることをアピールする
・周辺の土地を買い取ってから売却する

広めの物件であることをアピールする

違法建築の不動産の多くは、容積率や建蔽率をオーバーしていることが多いです。
よって、通常よりも広めの物件であることをアピールすれば、買い手がつく可能性は十分にあります。

周辺の土地を買い取ってから売却する

接道義務をクリアしていないことが理由で、再建築不可になっている違法建築の不動産もあります。
このような不動産を相続した場合は、周辺の土地を買い取り、接道義務を満たした上で売却することをおすすめします。

違法建築の不動産を売買する際の注意点

相続した違法建築の不動産を早く処理したい気持ちはわかりますが、売却の際は決して焦ってはいけません。
まず、違法建築の物件を売買する際は、“違法建築である”ということを必ず買い手に伝える必要があります。
これは、違法建築の不動産における重要事項であり、もし伝えずに売却してしまったら、売り手の方は損害賠償を請求される可能性もあるため、注意しましょう。
また、現在建っている建物が、容積率や建蔽率をオーバーしている場合、新たに建て替える建物は、それよりかなり小さい建物になってしまうことも、なるべく伝えておくべきです。
つまり、違法建築の不動産にはどんなデメリットがあるのか、買い手にしっかり伝え、納得した上で購入してもらうべきだということです。

まとめ

ここまで、違法建築の不動産を受け継いでしまった場合のデメリット、対処法などについて解説しましたが、いかがでしたでしょうか?
違法建築かどうかは、確認済証や検査済証が存在するかどうか、増築部分の登記が行われているかどうかなどを確認すれば調べられます。
万が一ということがあるため、不動産を受け継いだ相続人は、なるべく早めに調べておきましょう。


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