被相続人の不動産を引き継ぐ相続人は、1人とは限りません。

また、複数人の相続人で不動産を引き継ぐ場合、いずれか1人の所有物にするのではなく、共同で相続する形を取ることがあります。

これを“共有”といいますが、不動産を共有で相続することには、一体どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

不動産を共有で相続するメリットは?

まずは、不動産を共有で相続するメリットを見てみましょう。

具体的には、以下の通りです。

・それぞれの相続人が3,000万円控除を受けられる

・法定相続分で平等に分けられる それぞれ詳しく解説します。

それぞれの相続人が3,000万円控除を受けられる

“3,000万円控除”とは、居住用不動産を売却して得た譲渡所得から、3,000万円が控除できる制度をいいます。

複数人で被相続人から居住用不動産を引き継いだ後には、そのまま使用することもありますが、売却という選択肢を取るケースも多いでしょう。

このとき、売却する相続不動産が共有名義であれば、それぞれの相続人が3,000万円控除を受けられます。

つまり、節税効果が期待できるということです。

法定相続分で平等に分けられる

不動産は、複数の相続人で分けるのが難しい財産です。

例えば、被相続人が500万円の預貯金と、2,500万円の不動産を遺していて、それを2人の子が相続するとします。

この場合、2人の相続人は相続財産3,000万円のうち、1,500万円ずつ相続する権利がありますが、不動産をどちらかの単独名義にしてしまうと、1,500万円ずつ分けることはできません。

一方、共有で引き継ぐ場合、預貯金を半分に分けることで、ピッタリ法定相続分の相続を実現できます。

不動産を共有で相続するデメリットは?

一方で、共有名義での不動産相続には、以下のようなデメリットもあります。

・自由度が下がる

・権利関係がややこしくなる

・手間がかかる場合がある

・揉め事が起こりやすくなる

自由度が下がる

単独名義の場合、その不動産の修繕や売却、貸与、転用などに関しては、すべて名義人の判断で実施することができます。

しかし、共有名義の場合はそういうわけにもいきません。

共有不動産の場合、他の共有者(相続人)の許可を取らないと実施できないこともあります。

例えば、以下の行為については、すべての共有者が同意しない場合、実施できません。

・売却
・大規模修繕
・建て替え
・農地から宅地への転用 など

自身が所有する不動産では、本来自由な行動が取れるはずですが、それができないのが共有の大きなデメリットと言えます。

権利関係がややこしくなる

不動産を共有で引き継ぎ、何年もその状態が続くと、権利関係がややこしくなる可能性が高いです。

なぜなら、共有者の子どもがその不動産を相続することになった場合、持分はどんどん細かくなっていくからです。

例えば、3人の共有者がいる不動産において、共有者の1人が亡くなったとします。

また、亡くなった共有者には、3人の子供(相続人)がいたとしましょう。

この場合、亡くなった共有者が持つ持分(全体の1/3)は、3人の相続人に均等に分けられるのが一般的です。

つまり、当該不動産の持分割合は、最初に相続した2人の相続人が1/3ずつ、二次相続をした3人の相続人がそれぞれ1/9ずつを持つことになります。 もちろん、他の相続人が今後亡くなることも考えられるため、そうなるとさらに権利関係はややこしくなり、協議する際の人数も増えていきます。

手間がかかる場合がある

被相続人の不動産を1人の相続人が引き継ぐ場合、基本的には所有権変更登記を1回行うだけで、登記手続きが完了します。

ただ、共有の場合、持分割合が変わったり、共有者が変更になったりするたび、わざわざ登記変更をしなければいけません。 つまり、共有の状態で相続することが、かなりの手間になってしまう可能性があるということです。

揉め事が起こりやすくなる

ここまでのデメリットを見てもらえればもうお分かりかもしれませんが、共有で相続すると、相続人同士が揉めやすくなってしまいます。

例えば、1人の共有者が売却を希望しても、他の共有者が拒否すれば売却はできません。

また、それぞれ持分が割り振られているにも関わらず、1人の共有者が占有してしまうといったことも考えられます。

単独での相続が嫌なら”換価分割“がおすすめ

不動産の共有相続には数々のデメリットがあるため、できる限りいずれかの相続人が単独で相続することをおすすめします。

また、もし単独での相続に抵抗があるのなら、“換価分割”をしましょう。

これは、相続不動産を売却し、売却益を法定相続分に応じて分配するという方法です。

思い出の詰まった不動産を手放すことにはなりますが、こうすれば金銭面での揉め事は起こりにくいです。

まとめ

ここまで、不動産の共有相続におけるメリット・デメリットを見てきましたが、いかがでしたか?

共有すること自体は至って簡単ですが、その後相続人同士で揉め事を起こさず、当該不動産を維持・管理していくのは難しいでしょう。

したがって、平等に不動産を相続したいのであれば、最初から換価分割や代償分割など、別の方法を取る方が無難です。