兄弟で土地を相続し、売却する際の注意点
被相続人が遺した土地を、兄弟で相続するというケースがあります。
また、この土地はそのまま兄弟同士で相続（共有）するのではなく、売却して現金に換え、それぞれの兄弟に分配する方法を取られることが多いです。
ここからは、兄弟で土地を相続し、売却する際の注意点を中心に解説しましょう。
“換価分割”について
兄弟で相続した土地の分け方（共有以外）は、主に以下の3つに分かれます。
・現物分割
・代償分割
・換価分割
今回スポットを当てるのは、”換価分割“です。
これは、先ほども触れたように、相続した土地を売却して現金に換え、各相続人に分配する方法をいいます。 兄弟のうち、誰か1人が土地を持ち続けるわけではないため、公平で穏便な相続に繋がりやすいというメリットを持っています。
なぜ共有ではなく、売却してから分配するのが一般的なのか？
では、なぜ相続した土地は、共有ではなく売却してから分配するのが一般的なのでしょうか？
大きな理由としては、やはり共有のままだとトラブルが起こりやすいということが挙げられます。
具体的には、以下のような流れでトラブルに繋がりやすいとされています。
・個々の日常的な自由利用が制限される⇒共有者の兄弟同士が揉める
・権利関係が複雑になる⇒二次相続で揉める
一方、売却してから分配すれば、上記のようなトラブルが起こることはありません。
ただ、兄弟のうち1人でも相続する土地を必要とする方がいれば、換価分割はできないため、その点は留意しておきましょう。
兄弟で土地を相続し、売却する際の注意点
ここまで見ていると、兄弟で土地を相続し、売却してから分ける換価分割は、非常に良い方法のように見えますが、実際はいくつかの注意点もあります。
具体的には以下の通りです。
・最低売却価格を決定しておく
・窓口役への対応を決定しておく
・税金が発生する場合がある
・土地を失う
1つ1つ順番に見ていきましょう。
最低売却価格を決定しておく
換価分割は、あくまで土地を共有している状態で行うものです。
したがって、あらかじめ最低売却価格を決めておかないと、現金を分けるときにトラブルになる可能性があります。
例えば、兄弟のうちの1人は、「2,000万円で売れれば十分だろう」と考えているとしましょう。
しかし、他の兄弟も、同じようにそう思っているとは限りません。 このとき、ある兄弟の独断により2,000万円で売却してしまうと、もっと高く売りたいと思っていた他の兄弟から反感を買う可能性があるため、注意しましょう。
窓口役への対応を決定しておく
換価分割を行う場合、さまざまな業者や専門家に依頼したり、連絡を取り合ったりすることになります。
ただ、共有の土地には複数の名義人がいるため、不動産会社や司法書士等との連絡を取り合う”窓口役“が必要です。
窓口を1人に絞っておかなければ、各業者、専門家が「誰と話せば良いのかわからない」という状況に陥ってしまいますからね。
ちなみに、換価分割にはさまざまなステップがあるため、“工程別”に窓口役・担当者を決めるという方もいますが、これはあまりおすすめできません。
なぜなら、すべての兄弟が常に連絡を取り合えるとは限りませんし、もし意思疎通がうまくいかなかった場合、トラブルに発展しやすくなるからです。
また、土地を相続する兄弟は、換価分割が終了したとき、この窓口役に何かしらの特別な対応をしなければいけません。
窓口役は時間も体力も使う立場のため、他の兄弟はその面倒な立場を引き受けてもらっておいて、何もなしというわけにはいかないのです。
もちろん、窓口役への謝礼は、現金でなければいけないわけではありませんが、それなりの対応については考えておきましょう。
税金が発生する場合がある
兄弟で相続した土地は、売却によって税金の課税対象になる可能性があります。
具体的には、以下の計算式で弾き出される譲渡所得がプラスになる場合に、税金がかかります。
・譲渡価額-取得費-譲渡費用
ちなみに、譲渡価額は“売却金額”のことをいい、譲渡費用は売却するためにかかったお金、例えば仲介手数料などを指しています。 兄弟で土地を相続し、換価分割をする方は、売却益すべてを兄弟同士で分配できるとは限らないことを理解しておきましょう。
土地を失う
兄弟で土地を相続し、換価分割を行う場合、当然手元に土地は残りません。
簡単に売却すると、今後土地活用等をすることになった場合などに後悔する可能性があります。
したがって、目先の利益のことばかり考えず、先のことを考えて換価分割をするかどうか判断しましょう。 また、先祖代々受け継がれてきたような土地を売却する場合、他の親族からあまり良く見られないかもしれません。
まとめ
今回は、兄弟で土地を相続し、売却するというケースについて解説してきましたが、いかがでしたか？
たとえ血の繋がった兄弟同士とはいえ、土地などの大きな財産を相続するとなると、どうしても意見がぶつかったり、大きなトラブルに発展したりしがちです。
このような“争族”を防ぐには、前もって相続後の流れについて、兄弟同士で話し合っておくことをおすすめします。
