土地交換契約書(交換差金あり)
土地を交換すると共に、金銭などの支払いが発生する場合に交わされるのがこの契約書です。双方が所有している土地を交換することもあれば、借地人様と地主様の間で借地権と底地の所有権を交換する際にも使われます。その時に、土地の価格が著しく異なっていた場合に、その差額を現金で支払う場合は、この契約書を用います。また、借地権と底地に関しては、通常の割合とは異なる割合にしたい時に、その差額に該当する金銭を支払うこともあります。その際も、この契約書を交わすことになります。
例えば、借地人様と地主様の間で土地交換をする場合、借地権割合を参照してその土地の分割が行われるのが一般的です。借地権割合が60％なら、60％が借地人様、40％が地主様の土地になるでしょう。しかし、地主様がその土地のうち60％が欲しいと希望した場合、差額の20％分を金銭で支払うことになります。その分が、交換差金になります。
借地権と底地を交換するメリットとしては、借地ではなくなることで地主様はその土地を自由に活用できるようになります。また、借地人様は借りていた状態よりも土地が狭くなるものの、自分の所有する土地になるので借地料の支払いが不要になります。さらに、建て替えなどをする時に地主様へと支払う承諾料も、不要となるのです。
借地ではなく、普通の土地を交換することもあります。その時も、この契約を交わします。例えば、今住んでいる隣の土地が欲しいので、その地主様に交渉したところ、自身が所有する別の土地との交換を希望された上で、土地の価格が異なるようなら交換差金を支払うという場合に交わすこととなるでしょう。
土地の売買などで所有者が変更になる際は、不動産譲渡となり譲渡所得税が課せられます。等価交換なら一定の要件を満たすことで、固定資産の交換特例が適用されるのですが、交換差金ありの土地交換であってもそれは適用されます。ただし、全くかからないという訳ではなく、交換差金にだけ譲渡所得税が課されることになるのです。こうした手続きをするには、交換する土地の価格査定や分筆作業、確定申告などが必要となるので、専門家の助言が必要となるでしょう。そのため、税理士や土地家屋調査士と連携することになります。
契約書では、不動産同士を交換する旨を記載するのですが、その際契約書には印紙を貼付する必要があります。しかし、その際の印紙税額は記載内容によって異なります。例えば、交換する土地の価格が双方とも記載されている場合は、どちらか高い方の金額を基準にします。土地の具体的な価格の記載がなく、交換差金の金額だけが記載されている場合は、その交換差金を基準として印紙税額が決定します。
土地交換契約書に記載される一般的な内容は、以下の項目です。それぞれの項目について、簡単に説明します。
・交換する双方の所有者の名義
土地の交換をする、双方の名義を甲・乙として記載します。また、借地権と底地の交換の場合は、地主様が甲、借地人様が乙となるのが一般的です。
・土地の概要
交換する土地の住所や広さを、それぞれの名義の土地ごとに記載します。
・土地の価格
双方の土地の価格について記載される項目です。交換差金ありの契約では、交換差金についてもその金額が記載されます。また、同時にその支払い方法や、支払いのタイミングなども記載されます。
・交換の目的
どのような目的で交換の合意に至ったのかを記載します。
・引渡日程
土地を交換して、引き渡す日程を記載します。その際は、と地上の建物の扱いに関してもどのように取り扱うのか、明記します。
・土地の賃貸借契約の解除
借地権と底地の交換であれば、この土地交換契約書の締結をもって賃貸借契約が解除されることになるので、その旨も明記されます。
・土地の所有権移転登記
土地の所有権を移転するにあたり、登記を行わなければいけません。それについて、どちらが行うのかを記載します。また、それに伴って発生する費用についても、どちらが負担するのかを明記します。
・土地の境界
分筆登記に伴って、土地をどう分筆するかの境界を明示する旨が記載されます。同時に、その作業にかかる費用をどちらが負担するか、ということも記載されます。
・抵当権の抹消
抵当権が付けられている土地であれば、引渡の期日までにその抵当権等を抹消しなくてはいけない、ということが記載されます。
・租税や地代
その土地にかかる租税や地代に関して、その負担をどうするかが明記されます。通常は、引渡日に合わせてそれぞれを日割りで支払うこととなるでしょう。
・契約違反が合った場合の対処
それぞれに契約の不履行があった場合、その契約についての扱いや違約金について明記します。
・引渡後の残留物の扱い
残留物がある場合、勝手に処分されても問題がない旨を明記します。尚、その際に費用が生じた場合は、その原因となった側に請求できる等の事項も記載されます。
・印紙代について
印紙代をどちらが負担するか、明記します。
・準拠法、合意管轄
どのような法律に基づいてこの契約を結んだかを明記したものです。また、紛争が起こった際は、どこの裁判所がその管轄とするかを、双方の合意の下で決定します。
この他に、特記事項などがある際はその点も記載されます。
