底地(貸宅地)を利用している借地人様の中には、このようなルールを聞いたことがある方もいるでしょう。
「建物が朽廃すると底地(貸宅地)の契約が終わる」
では、実際のところ、底地(貸宅地)における借地契約にこのようなルールは存在するのでしょうか?
朽廃の概要と併せて解説しましょう。

朽廃の概要

時間の経過により、建物が社会的経済価値をなくすことを“朽廃(きゅうはい)”といいます。
老朽化によって使えなくなった、人が住めなくなったというイメージですね。
具体的には、手で押した程度で倒壊するくらいが、朽廃の目安とも言われています。
また、朽廃の原因はあくまでも老朽化であるため、火事や台風、地震や津波等で倒壊した場合は、朽廃には該当しません。
ちなみに、これまでには以下のような理由で、建物が朽廃しているということが認められています。

 建物がいつ崩れるかわからない危険な状態になっている
 壁や柱、土台などが腐食し、修理に新築と変わらない大規模な工事が必要になっている
 長期間人が住んでおらず、新築と変わらない多額の改築費用が必要になっている

このことから、一般的には自然に老朽化し、なおかつ修繕に新築と同程度の金額あるいは労力がかかる状態を、建物の朽廃と判断することが多いようです。
逆にいえば、一般的な修繕で補修できるのであれば、まだ朽廃とは認められないというわけですね。
ただ、建物の朽廃という言葉は、決して日常的に使用するものではありません。
したがって、本当に朽廃しているのかどうかの判断が難しかったり、地主様と借地人様との間で見解の対立が生じやすかったりします。
大審院の示す解釈では、“老朽化の程度が極端に進んでいる場合”で倒壊している必要はなく、外見的・物理的には、一応建物の姿を保っている場合でも、朽廃に含まれるとされています。
もし、地主様と借地人様との間で意見が対立し、トラブルが発生しそうな場合には、この解釈を参考にすると良いでしょう。
ちなみに、借地人様の大規模な建物の修繕により、耐用年数が大幅に延びたというような場合、推定によって建物の朽廃を判断するということも考えられます。
非常に珍しいケースですが、実践する機会もあるかもしれませんので、覚えておきましょう。

建物が朽廃すると底地(貸宅地)の契約は終わるのか?

では、いよいよ本題に入ります。
結論からいうと、建物が朽廃した場合、底地(貸宅地)における借地契約は終了します。(例外あり、下記参照)
ただ、これはあくまで旧借地法に適用されるルールです。
したがって、現行の借地借家法が適用される底地(貸宅地)では、朽廃しても契約が終わらないということですね。
しかし、これを言い換えれば、旧借地法によって結ばれた借地契約の場合は、朽廃によって終了するということになります。
具体的には、平成4年8月以前に開始した借地契約では、建物の朽廃に関するルールが今でも適用されます。
では、次はこの“底地(貸宅地)における借地契約が終了する”ということについて、もう少し詳しく解説しましょう。

底地(貸宅地)の契約が終了するってどういうこと?

建物の朽廃により、底地(貸宅地)の契約が終了するというのは、つまり借地人様の“借地権が消滅する”ということを指しています。
借地権の消滅には、地上権の消滅、賃貸借契約の終了も含まれています。
また、借地契約には“法定期間”といって、期間を合意していなくても、法律上で定められた期間が適用されるというルールがありますが、建物の朽廃した場合は、法定期間の満了を待たずに借地契約が終了します。
ちなみに、朽廃による借地契約の終了時、解除あるいは解約申し入れなどの通知をすることは、法律上求められていません。
ただ、実際このようなルールが定められているといっても、地主様が何も通知をせず、一方的に借地人様との契約を終了させるというケースはあまりありません。
基本的には、地主様と借地人様の間で交渉が行われ、今後の契約について同意の上で決定される場合がほとんどです。

例外について

先ほど、旧借地法が適用される底地(貸宅地)の場合は、朽廃によって契約が終了するという話をしました。
ただ、これには例外もあります。
朽廃が原因で底地(貸宅地)の契約が終了するのは、前述の”法定期間が適用される底地(貸宅地)“のみです。
つまり、地主様と借地人様の間で、任意に期間を合意し、設定している底地(貸宅地)の場合、朽廃で契約が終わることはないというわけですね。
これはとても重要なルールのため、地主様、借地人様ともに覚えておきましょう。
ちなみに、借地契約には、特約というものを盛り込むことができます。
これは、特別な条件のある契約や約束で、借地契約においては、「増改築を無断で行った際、借地契約を解除する」といったように設けられる場合があります。
ただ、朽廃に伴う借地契約の終了に関する特約は、たとえ契約書に含まれていたとしても、その効力を発揮しません。
つまり、当事者間で期間を設定している底地(貸宅地)において、地主様が「建物の朽廃時には借地契約を終了する」という特約を設けていたとしても、それは無効になるということですね。
したがって、借地人様は特約を理由に借地契約の終了を求められても決して応じてはいけませんし、地主様は効力を発揮しようとしてはいけません。

朽廃した建物を再建築する場合について

建物が朽廃しても、地主様と借地人様の間で契約期間が定められていれば、底地(貸宅地)の契約は終了しません。
ただ、借地人様は、建物が朽廃してしまうと住むことができないため、この場合は再建築を考えるのが自然な流れとなります。
また、借地人様の再建築に対し、地主様が特に異論を唱えない場合、底地(貸宅地)の契約期間は延長されることとなります。
ちなみに、このとき延長される期間は、20年もしくは30年です。
具体的には、建物が非堅固建物である場合は20年、堅固建物である場合は30年延長されます。
なお、これはあくまで借地契約の“期間延長”であり、“更新”ではありませんので、この場合に更新料が発生することは基本的にありません。(増改築禁止特約があれば、建替え承諾料が発生することがあります)

現行の借地借家法における契約の終了について

何度も言うように、建物の朽廃による底地(貸宅地)の契約終了は、旧借地法にのみ適用されるルールです。
では、現行の借地借家法では、どんなときに借地契約が終了するのでしょうか?
借地借家法では、建物の“滅失”+解約申し入れによって、底地(貸宅地)の契約が終了することになっています。
滅失とは、建物が消滅することをいい、これには自然災害や事故が原因のものも含まれます。
つまり、朽廃とはまったく定義が異なるということですね。
このようなことから、借地借家法が適用される借地契約では、極端な場合でない限り、契約期間満了以外で借地契約が終了し、明け渡しを求めるもしくは求められるというケースにはならないことがわかります。
とはいえ、建物がある程度老朽化している場合は、明け渡し料の算定において減額される事情となるため、借地借家法と朽廃がまったく関係ないというわけではありません。

まとめ

ここまで、建物の朽廃と底地(貸宅地)の契約終了について解説してきましたが、いかがでしたか?
今回解説したルールは、地主様と借地人様の両方が把握しなければいけないものです。
どちらかだけ理解していても、トラブルの発生は避けられません。
特に、借地人様は、地主様の認識違いで借地契約終了に追い込まれる可能性もありますから、きちんと反論するための知識を身に付けましょう。