底地(貸宅地)は権利関係が複雑な土地であり、借地権の相続に関する疑問を持つ方も多いでしょう。
底地(貸宅地)の借地人様は、自身の子に相続する可能性がありますし、借地人様を親に持つ方は相続されることも考えられます。
今回は、底地(貸宅地)の借地権相続に関するあらゆる疑問を解決したいと思います。

底地(貸宅地)の借地権の相続税はどれくらいかかる?

底地(貸宅地)の借地権は一般的な土地と同じく、評価額に対して相続税が発生します。
ただ、どれくらいの相続税がかかるのかについては、非常にわかりにくいです。
したがって、相続税がどれくらいかかるか知りたいときは、底地(貸宅地)に強い不動産会社など、専門家に依頼するのがもっとも適切だと言えるでしょう。
ちなみに、底地(貸宅地)における借地権の評価額と、他の資産との合計が以下の数字より少ない場合は、相続税がかかりません。

3,000万円+相続人数×600万円

また、底地(貸宅地)における借地権の評価額は、土地の評価額に借地権割合をかけて算出されますが、期限付きの底地(貸宅地)である場合は、別途評価計算が必要になります。

底地(貸宅地)の借地権における相続税発生のタイミングは?

底地(貸宅地)における借地権の相続は、被相続人が亡くなったと同時にスタートします。
例えば、父が借地人様で、子が相続人となっている場合は、父の死亡とともに始まることになります。
また、相続税が発生するのは、相続が開始してから10ヶ月経過するまでの間です。
言い換えると、相続開始から10ヶ月以内に、相続税を収めなければいけないということですね。
ただ、10ヶ月の納期があるからといってのんびりしていると、支払い期限を過ぎてしまうため、なるべく早急に支払うのが基本だと考えておきましょう。
また、相続開始後には、死亡届の提出や相続放棄の申請、所得税や消費税の準確定申告や納付など、相続人のやるべきことがたくさんあります。

底地(貸宅地)の借地権における相続放棄はできるのか?

底地(貸宅地)の借地権は、手続きを行えば相続放棄することができます。
相続放棄をすれば、相続人が面倒ごとを抱えてしまうリスクはありません。
ただ、手続きがうまくいかなかったり、地主様と連絡が取れずにトラブルが起こったりすることも考えられます。
したがって、底地(貸宅地)の借地権はできるだけ相続放棄しない方が良いでしょう。
例えば、亡くなった借地人様が莫大な負債を抱えていた場合などは、相続放棄しても致し方ありませんが、少々の負債である場合、相続して借地権の売却で負債を返済する方が得策です。
相続放棄をしても、底地(貸宅地)上の建物の管理責任は、法定相続人のいずれかに残ります。
これでは、相続放棄をしたにもかかわらず負債を抱え続けているようなものなので、相続人にとって決して良いことではありません。

底地(貸宅地)の借地権にかかる贈与税は?

底地(貸宅地)の借地権には相続税だけでなく、贈与税がかかるケースもあります。
例えば、親である借地人様が利用する底地(貸宅地)に、その子が建物を建築するようなケースですね。
通常、土地を貸す場合は権利金、あるいは地代を受け取るのが一般的ですが、それらを徴収せずに無料で使用させることを“使用貸借”といいます。
また、親である借地人様が地代を支払い、子が底地(貸宅地)に建物を建てた場合、法律上は“親から子へ無償で土地を使用する権利を贈与した”と見なされ、借地権が贈与税の課税対象になることがあります。
ただ、子が無償で土地を借りることによって得られる利益が少額であったり、土地の固定資産税を下回っていたりする場合、贈与税が課税されることはありません。
しかし、親である借地人様が、地主様に無断で子名義の建物を底地(貸宅地)上に建設すると、土地貸借契約書の“無断転貸禁止条項”による債務不履行と判断され、借地契約を解除される可能性があります。
したがって、贈与税がかかる、かからないは関係なく、無断で子に建物を建てさせるのは控えておきましょう。
底地(貸宅地)の借地権における相続税に比べれば、贈与税の仕組みは比較的わかりやすいため、必ず覚えておいてください。

底地(貸宅地)の借地権が消滅するケースとは?

建物が火災で焼失したり、地震等の災害で滅失したりした場合、そのまま放置すると、底地(貸宅地)の借地権は消滅してしまいます。
この場合、親である借地人様は当然借地権を相続できなくなるため、注意しましょう。
また、底地(貸宅地)上の建物の焼失や滅失があっても、借地権を継続させるためには、消滅前に存在した建物を特定するために必要な事項を掲示したり、焼失・滅失した日から2年以内に新しい建物を建てたりすることで、対抗力を認めてもらえます。
つまり、被相続人(親)となる借地人様は、早急に借地権を消滅させないための手続きをしなければいけないということですね。

底地(貸宅地)の借地権相続における“対抗要件”って?

地主様が亡くなった場合、底地(貸宅地)の借地権は親である借地人様だけでなく、相続人に対しても主張できます。
ただ、地主様が底地(貸宅地)を第三者に売却し、新しい地主様が現れた場合、話は変わってきます。
なぜなら、地主様が新しくなった場合、立ち退きを要求されると、借地権を持っていようがそれに応じなければいけなくなるからです。
また、新しい地主様の立ち退き要請に対抗するには、以下の2つの“対抗要件”が必要となります。

①建物に借地人様の登記がされていること
②底地(貸宅地)上に建物が存在していること

底地(貸宅地)の借地権相続は地主様に許可を得ないといけない?

底地(貸宅地)の借地権相続は、地主様に特別な許可を得る費用がありません。
また、土地の賃貸借契約書の内容を変更する必要もありません。
底地(貸宅地)を管理している地主様に対して、相続人が「土地の貸借権(地上権)を相続によって取得しました」と伝えるだけでOKです。
ただ、底地(貸宅地)上の建物における所有権は、被相続人から相続人に変更する必要があります。
ちなみに、底地(貸宅地)における借地権は、父である借地人様と同居していなかった子などの相続人でも相続可能です。
したがって、地主様から「借地人様が亡くなったのなら、相続せずに土地を返してほしい」と要求されても、そこは堂々と相続できる権利を主張しましょう。

底地(貸宅地)の借地権における相続人が複数いる場合は?

底地(貸宅地)における借地権付きの建物は、複数の相続人で相続することが可能です。
例えば、亡くなった借地人様に法定相続人が3人いた場合、それぞれの相続人の間で別段の協議がなければ、各々1/3ずつ相続することになります。
つまり、相続人がそれぞれの共有持分を取得するということですね。
ただ、相続登記の完了後に共有者の1人が売却を考えた場合、借地権と建物の持分のみを売却するのは非常に難しいです。
したがって、底地(貸宅地)における借地権付きの建物を複数の相続人で相続するなら、他の相続財産で調整するなどして、相続する名義を一本化することをおすすめします。

まとめ

今回は、底地(貸宅地)における借地権相続に関することを解説してきましたが、これはまだまだほんの一部です。
いざ相続する、あるいは相続されるとなると、他にもわからないことはたくさん出てくるでしょう。
したがって、前もって底地(貸宅地)に強く信頼できる不動産会社を探し出し、いざというときにサポートしてもらえる体制を整えておくべきです。