底地(貸宅地)における地代は、毎月借地人様が地主様に対して支払うものです。
では、底地(貸宅地)の地代は消費税の対象となるのでしょうか?
長期間継続して支払いを行う借地人様、地代を受け取る地主様のどちらにとっても、これは気になるポイントの1つだと思います。
詳しく解説しましょう。

地代は基本的に消費税がかからない

結論から言うと、地代には基本的に消費税がかかりません。
これには、消費税という税金の特徴が大きく関係しています。
消費税は、文字通り“消費”されるものに対してかかる税金です。
具体的には、国内において行う取引で、事業者が事業として行うもの、対価を得て行うもの、資産の譲渡、貸付、役務の提供であることをすべて満たせば、課税の対象となります。
ただ、底地(貸宅地)の地代は、言い換えれば土地の賃料です。
土地は借地人様が使用し続けるものですが、建物のように使い続けることで“消費”するものではありません。
消費するものにかかる賃料ではないため、地代は消費税の対象外だというわけですね。

地代に消費税がかかるケースとは?

先ほど、地代には基本的に消費税がかからないという話をしました。
ただ、これはあくまで“基本的”にはかからないという話です。
地代のすべてが消費税の対象外になるわけではありません。
土地の賃貸期間が1ヶ月を下回る場合、その際発生する地代に関しては消費税がかかります。
なぜかというと、期間が1ヶ月未満の土地の賃貸は、通常の土地利用とは異なり、“一時的な場所のレンタル”という扱いになるからです。
例えば、観光地の書き入れ時に、周辺店舗等が地主様1ヶ月だけ土地を借り、そこを駐車場として利用する場合などですね。
ちなみに、この場合の“賃貸期間”は契約書の記載によって判断するものとされており、ウィークリーで土地を借り、契約を更新し続けた場合でも、長期の貸し出しとは判断されず、消費税の課税対象になります。
つまり、“長期の貸し出し”ではなく、“短期の貸し出しの継続”と判断されるわけですね。
また、土地の賃貸期間が1ヶ月以上の場合でも、限られた日(日曜日のみなど)しか土地を使用しない場合は、地代が消費税の対象になります。
したがって、借地人様は、すべての地代の消費税が無料だとは思わないようにしましょう。
ただ、底地(貸宅地)の契約は、基本的に20~30年の長期に及びます。
そのため、こと“底地(貸宅地)の地代”に関しては、消費税が課税されることはまずないと考えて良いでしょう。

仲介手数料と消費税の関連性について

借地人様と地主様が結ぶ借地契約は、当然不動産会社を介して行われることもあります。
では、このとき発生する仲介手数料に関しては、消費税の対象となるのでしょうか?
答えはYESです。
地代とは違い、仲介手数料はどんな場合でも消費税の対象となります。
なぜなら、仲介手数料は“事業者が事業として対価を得て行うサービス”に該当するからです。
つまり、地代のように、単なる“土地に関する費用”という扱いにはならないため、消費税がかかるということですね。

造成費に消費税はかかるのか?

底地(貸宅地)として利用される土地の中には、最初から借地人様が利用できる状態ではないものもあります。
例えば、木々が生い茂っている森林や、建物を建築しにくい傾斜地などですね。
では、これらの土地を底地(貸宅地)として利用できるようにするための“造成費”は、果たして消費税の対象になるのでしょうか?
これは、仲介手数料と同じく消費税の対象になります。
造成するといっても、行うのは決して借地人様や地主様ではありません。
実際造成を担当するのは、工事業者です。
つまり、造成費は工事業者が行った作業への対価として支払われるものであるため、消費税がかかるということですね。

駐車場における地代の消費税について

地主様から土地を借り、駐車場として利用しているという方もいます。
これは、底地(貸宅地)上で行うものではなく、単なる借地で行うものを指しています。
また、この際地主様に支払う地代に関しては、消費税の対象になる場合とならない場合があります。
まず、地主様から駐車場施設ごと借りて行う駐車場として利用では、地代が消費税の対象になります。
なぜなら、駐車場施設は消費税の課税対象である“設備”と見なされるからです。
ちなみに、大々的なものでなくても、“駐車場施設”と判断されるものに関しては、すべてが設備と見なされます。
例えば、地面に駐車スペースを示すために打ち込む紐など、簡易なものであっても、それはれっきとした駐車場施設となります。
ただ、何も施設が建っていない土地を借り、そこに駐車場を造成して利用する場合は、地代に消費税がかかりません。
少しややこしいルールですが、覚えておきましょう。

建物が建っている土地を借りるときにかかる地代の消費税は?

底地(貸宅地)の場合、借地人様が底地上に建物を建て、そこに居住することになります。
では、底地(貸宅地)ではなく、すでに建物が建っている土地を地主様から借りる場合、発生する地代に消費税はかかるのでしょうか?
これに関しては、YESともNOとも言えます。
建物が建っている土地は、土地ではなく“建物”という扱いになります。
つまり、地主様から“土地を借りる”ではなく、“建物を借りる”ということになるわけですね。
また、この建物の使用用途によって、地代に消費税がかかるかどうかは変わってきます。
まず、個人が居住用として借りる物件の場合は、消費税がかかりません。
一方、企業等が事業所として借りる物件の場合は、消費税の対象になります。
ちなみに、事業用の場合、たとえ土地と建物を区分したとしても、総額が“建物”の使用料として扱われるため、課税は避けられません。

底地(貸宅地)の地代は消費税増税に伴う値下げ交渉が難しい

底地(貸宅地)の地代には、原則消費税がかかりません。
したがって、借地の地代のように、消費税増税に伴う値下げ交渉は難しいでしょう。
なぜなら、消費税が上がったことで、地代を支払う借地人様の負担が増えるということは、基本的にはないからです。
消費税増税に伴う値下げ交渉は、あくまで支払う側の負担が増えたときに行うものであるため、忘れてはいけません。

地主様は底地(貸宅地)の地代における消費税を徴収しないように注意しよう

地主様は、借地人様が支払う底地(貸宅地)の地代において、消費税を徴収しないように注意しましょう。
何度も言うように、底地(貸宅地)の地代には原則消費税がかかりません。
また、もし借地人様がその事実を知らず、地主様に言われるがまま消費税を支払ってしまったら、後々地主様が責任を追及されたり、双方で大きなトラブルが発生したりする可能性もあります。
例えば、地主様が底地(貸宅地)の地代において、長年消費税を徴収し続けてしまった場合、積もりに積もった数百万円単位の消費税の返還を求められるかもしれません。
そして、借地人様は、地主様から消費税の支払いを求められたとしても、法律上支払う必要がない場合は、絶対に支払ってはいけません。

まとめ

ここまで、底地(貸宅地)や借地における地代と消費税の関連性について解説してきました。
地代に消費税がかかるのかについてはケースバイケースですが、“底地(貸宅地)の地代”に限定して言うと、課税対象になるケースはほとんどありません。
したがって、底地(貸宅地)を貸し出す地主様は消費税の徴収を控え、借地人様は消費税の支払いを拒否する必要があります。