地主様と借地人様が結ぶ借地契約では、借地人様が底地(貸宅地)に建っている建物を譲渡する際、地主様に承諾料を支払わなければいけません。
では、このとき借地人様から地主様に手渡される承諾料は、消費税の課税対象となるのでしょうか?
また、借地契約で発生するそれ以外の費用の消費税はどうなのでしょうか?

消費税の概要

承諾料やその他の費用は、消費税の課税対象となるのかを解説する前に、まずは消費税というものの概要について解説しましょう。
消費税とは、商品やサービスを購入し、消費する人(消費者)が負担する税金のことを言います。
負担するのは消費者ですが、税務署に消費税を納めるのは、商品やサービスを提供する事業者になります。
つまり、消費税は、負担者と納税者が異なるのです。
このように、負担者と納税者が異なる税金を“間接税”と言い、逆に負担者と納税者が同じである税金を“直接税”と言います。
ちなみに、消費税以外の間接税には、酒税やたばこ税、ガソリン税などがあります。
消費税の税率は、現在10%となっており、通常は“10%”と表記されます。
ただ、これには国税と地方税が両方含まれており、正確には国税7.8%、地方税2.2%(合計10%)が課税されていることになります。
また、2019年10月の消費税増税に伴って導入された“軽減税率”に関しては、国税6.24%、地方税1.76%の計8.0%となっています。

承諾料の概要

消費税の概要を知っていただいたところで、次は借地契約における承諾料について解説したいと思います。
冒頭でも少し触れましたが、承諾料とは、底地(貸宅地)に建っている建物の譲渡、あるいは建て替え、増改築をする借地人様が、地主様に対して支払う金銭のことを言います。
譲渡の場合は、“名義書換料”とも呼ばれますね。
地主様と底地(貸宅地)上の建物譲渡に関する条件交渉を行う際、承諾料をいくら払う必要があるのか、そしてその後の契約内容についてなどを取り決める必要があります。
この取り決めが円滑に進まないと、譲渡に関する許可を得ることができず、底地(貸宅地)上の建物の譲渡は困難になってしまいます。
もちろん、これは借地人様が必ず支払わなければいけないものであり、もし承諾料を支払わず、地主様に無断で譲渡してしまった場合は、民法の規定より、借地契約を解除されてしまいます。
また、地主様の許可が下りず、承諾料を受け取ってもらえないという場合は、裁判所に“承諾に代わる許可の裁判”を求めることが可能です。
底地(貸宅地)上の建物を譲渡する相手が、支払い能力の低い人物であったり、反社会勢力であったりする場合、譲渡が行われると、どうしても地主様は不利な状況になってしまうことがあります。
ただ、このような特段の事情がない場合、借地人様は、裁判所に“承諾に代わる許可の裁判”を求めることで、裁判所から譲渡許可を得ることができます。
ちなみに、地主様に支払う承諾料の金額は、借地権価格の10%程度とされており、借地権価格は土地価格の7割前後となることが多いです。

承諾料は消費税の課税対象となるのか?

では、ここからいよいよ本題に移ります。
借地人様から地主様に支払われる承諾料は、果たして消費税の課税対象となるのでしょうか?
結論から言うと、課税対象にはなりません。
なぜなら、承諾料は、“借地権の設定、土地の貸付に係る対価”と判断されるためです。
つまり、借地人様は、地主様に承諾料を手渡した時点で、十分な対価を支払っていると判断されるため、承諾料には消費税が課税されないということです。
借地人様が承諾料プラス消費税まで負担してしまうと、借地権設定や土地の貸付に係る対価として、釣り合わないものになってしまうわけですね。
そのため、借地人様はこの機会に、底地(貸宅地)上の建物譲渡に伴い発生する承諾料は、消費税の課税対象外であるということを覚えておきましょう。

その他の費用は課税対象となるのか?

承諾料に関しては、消費税の課税対象外になるということがわかりました。
では、その他の費用は、果たして消費税の課税対象になるのでしょうか?
まずは、借地契約において欠かせない費用の1つ、“地代”の消費税について解説しましょう。
結論から言うと、地代も消費税の課税対象にはなりません。
なぜなら、土地の譲渡や貸付に関しては、“非課税取引”という扱いになるためです。
非課税取引とは、税の徴収が好ましくない性質のモノやサービス、あるいは社会政策的な配慮がなされるべきモノやサービスの取引を言い、土地の譲渡や貸付以外には、有価証券の譲渡、郵便切手、印紙、証紙、商品券などの取引が該当します。
ただ、土地の貸付に関しては、すべてが非課税取引になるわけではありません。
貸付に係る期間が1ヶ月に満たない場合(契約上、住宅用であることが明らかにされている場合に限る)は、非課税取引にはならないため、その点は覚えておきましょう。

借地契約において発生する費用で、課税対象となるものは?

承諾料、地代に関しては、基本的に消費税の課税対象とはなりません。
ここまでご覧になった方の中には、「ひょっとして、借地契約で発生する費用って、全部非課税なの?」と思った方もいるかもしれませんね。
ただ、もちろんそんなことはありません。
借地契約では、事務所などの建物を借りる場合もあり、その場合に発生する“家賃”には、消費税がかかります。
つまり、土地と建物をセットで借りた場合、借地人様は消費税を負担しなければいけないということです。
また、借地契約において発生する費用には、他にも消費税の課税対象となるものがあります。
それが、“権利金”です。
権利金とは、借地権を設定する対価として、借地人様から地主様に対して支払う金銭であり、借地契約が終了しても、基本的には返還されません。
消費税の課税対象となるものは、この“1度支払ったら返還されない権利金”です。
逆に、借地契約が終わったとき、借地人様の手元に帰ってくる金銭(保証金等)に関しては非課税のため、これも覚えておきましょう。

課税されるものと非課税のものをしっかり区別しよう

ここまで見てもらえればわかるように、借地契約で発生する費用には、非課税ものが数多く存在します。
ただ、先ほども触れたように、課税対象となるものも同程度存在するため、“消費税がかからない費用ばかり”と認識するのは間違いです。
また、同じ種類の費用でも、課税対象になるものとならないものがあるため、“地代=非課税”という風に、単純に覚えるのも良くありません。
もう1度皆さんに整理してもらうために、借地契約に関する費用の消費税についてまとめましたので、参考にしてください。

承諾料課税されない(借地権の設定、土地の貸付に係る対価と判断されるため)
地代貸付に係る期間が1ヶ月以上:課税されない(土地の譲渡や貸付は非課税取引扱いのため)

貸付に係る期間が1ヶ月以下:課税される

家賃課税される
権利金借地契約終了時に返ってこないもの:課税される

借地契約時終了時に返ってくるもの:課税されない(保証金等)

まとめ

ここまで、借地契約の承諾料、その他の費用における消費税の有無について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?
課税対象になるかならないかは、費用の種類によって異なりますが、前もって知識を有しておけば、予想外の金額になってしまうようなことは防げるでしょう。
また、「自分は関係ない」と思っている借地人様も、今後底地(貸宅地上)の建物を譲渡する機会が訪れるかもしれないため、覚えておいてください。