不動産投資でより手元に利益を残すためにはどうすればいい？
不動産投資では、賃料収入などによって利益を得られますが、そのすべてがオーナーの手元に残るわけではありません。
なぜなら、不動産投資にはローン返済や税金、修繕費など、さまざまな支出があるためです。
では、不動産投資でより手元に利益を残すために、オーナーはどんなことをするべきなのでしょうか？
不動産投資で手元に残る利益とは？
冒頭でも少し触れましたが、不動産投資で手元に残る利益とは、賃料収入からランニングコストを差し引いた利益のことを言います。
例えば、3つの住戸を所有しており、それぞれの賃料収入が8万円だとすると、毎月24万円の賃料収入を得られることになります。
ただ、ここからローンや税金、管理費、修繕費、保険料などが差し引かれることになるため、手元に残る資金は、24万円よりも大きく減少します。
どれだけ賃料収入を得ることができても、手元に利益が残らなければ意味がありませんよね。
そのため、不動産投資では、“多くの賃料収入を得ること”よりも、“利益を多く手元に残すこと”を意識しなければいけないのです。
不動産投資におけるランニングコストとは？
不動産投資をするにあたって、毎月賃料収入から差し引かれるランニングコストには、主に以下のようなものが挙げられます。
①ローン
賃料収入から差し引かれるランニングコストの中でも、非常に大きな割合を占めるのが、ローンの返済です。
特に、融資額が大きい場合は、それに伴って利息部分も大きくなります。
ちなみに、ローンは経費計上できないランニングコストですが、物件購入に関する利息部分は、経費にできる費用として認められています。
②管理費
不動産投資用物件のメンテナンス、点検、修繕などにかかる費用も、毎月賃料収入から差し引かれます。
もちろん、管理会社に管理を委託する場合は、これに代わって委託料がかかるようになります。
③修繕積立金
マンションで不動産投資を行う場合、経年劣化に備えて、修繕積立金を負担することになります。
これは、マンションにおける大規模な修繕工事等に使用される費用です。
④税金
不動産投資用物件を所有している限り、固定資産税や所得税、住民税などの税金はかかり続けます。
⑤保険料
不動産投資用物件で加入する火災保険料、地震保険料なども、賃料収入から差し引かれます。
これも大きな負担となるものですが、火災保険に加入していれば、火災だけでなく風災、水災などが原因の損害も補償してもらえるため、必ず加入しておくべきです。
⑥その他の費用
入居者が退去した後のクリーニング代、リフォーム代、あるいはエアコン、給湯器等の修繕費用など、不定期で必要になる費用も、当然賃料収入から差し引かれます。
不動産投資でより手元に利益を残すには？
では、ここからはいよいよ本題に移ります。
不動産投資でより手元に利益を残すために、オーナーがすべきことを具体的に解説してきましょう。
不動産投資でより手元に利益を残す方法①頭金を多くする
不動産投資でより手元に利益を残すには、まず頭金の金額を多くすることが大切です。
不動産投資を始めるにあたって、頭金なしでローンを借りることは可能ですが、そのような方法を選択してしまうと、ローン返済の期間が長期化したり、利息の総支払額が大きくなってしまったりします。
つまり、賃料収入から差し引かれるランニングコストがなかなか減らず、ずっと手元に残る利益が少ないままになってしまうということですね。
頭金の金額を多くすれば、それが少しは改善されるでしょう。
不動産投資でより手元に利益を残す方法②可能な限り繰り上げ返済をする
先ほども触れたように、頭金なしでローンを借りてしまうと、なかなか手元に利益が残らなくなります。
そのため、始めは苦しいかもしれませんが、可能な限りローンを繰り上げ返済することをおすすめします。
繰り上げ返済をすれば、ローン返済の期間が短縮されるだけでなく、利息の総支払額も小さくなります。
不動産投資でより手元に利益を残す方法③賃料収入を増やす努力をする
不動産投資でより手元に利益を残すには、賃料収入を増やす努力をすることも重要です。
これは非常にシンプルな話で、毎月ランニングコストが差し引かれても、賃料収入が多ければ、手元に残る利益は必然的に増えるためです。
具体的には、物件のリフォームやリノベーションを行いましょう。
何の根拠もなく賃料を上げてしまうと、周辺物件の相場と乖離してしまい、なかなか入居者が集まらないことが予想されます。
ただ、リフォームやリノベーションを行えば、たとえ周辺物件の相場より賃料が高くても、入居者が集まる可能性は高くなります。
リフォームやリノベーションには当然コストがかかりますが、長い目で見れば、決して無駄な支出にはなりません。
不動産投資でより手元に利益を残す方法④東京都心の物件を取得する
不動産投資でより手元に利益を残したい場合、東京都心の物件を取得するという選択肢もあります。
地方にあったり、駅が離れていたりする物件は、それほどニーズが高くないため、空室が増加するリスクも高くなります。
一方、東京都心の物件は、常にニーズが高く、どのエリアも基本的には交通アクセスに優れているため、空室リスクがとても低いです。
空室リスクが低ければ、常に安定した賃料収入を得られますし、多少賃料を上げても入居者は離れにくいでしょう。
不動産投資でより手元に利益を残す方法⑤1R物件を取得する
1R物件に入居する方の多くは、単身者の方です。
また、単身者は就職、転職、進学などに伴う転居の機会が多いため、1R物件では、たとえ退去者が出たとしても、すぐ次の入居者が決まりやすい傾向にあります。
つまり、1R物件は、他の間取りと比べて、空室期間が短いということです。
空室期間が短ければ、賃料収入が少なくなる期間も短くなるため、手元に利益は残りやすいでしょう。
不動産投資でより手元に利益を残す方法⑥中古物件を取得する
これまでとは少し違った考えになりますが、不動産投資を始める際、可能な限り初期費用を抑えれば、たとえ手元に残る利益が少なかったとしても、自己資金でカバーしやすくなります。
そのため、中古物件を取得し、賃料収入が手元にあまり残らない期間を乗り越えるというのも、1つの選択肢だと言えます。
ただ、安さだけで中古物件を取得してしまうと、まったく入居者が集まらず、ただただ赤字が出てしまう可能性もあるため、物件の立地や周辺環境はしっかりチェックしておかなければいけません。
不動産投資でより手元に利益を残す方法⑦ローンの借入額を少なくする
自身の収入に見合わない金額を借り入れてしまうと、賃料収入から莫大な費用が差し引かれることになり、なかなか手元に利益は残りません。
場合によっては、利益が手元に残らないどころか、ローン返済やその他のランニングコストの支払いが困難になってしまうことも考えられます。
また、そのような状況になると、物件の適切な修繕ができず、資産価値はどんどん低下し、売却という選択も難しくなるという悪循環に陥ります。
そのため、物件取得時は、自己資金に頼ることも忘れてはいけません。
まとめ
ここまで、不動産投資でより手元に利益を残すための方法について解説してきました。
不動産投資における成功とは、物件を入居者でいっぱいにすることではありません。
手元に多くの利益を残し、規模を拡大させられるような余裕ができて、初めて成功したと言えるのです。
これから不動産投資を始める方は、その点を勘違いしないように、慎重な行動を心掛けましょう。
