不動産売買においては、2つの似たような金銭が存在します。
それが、“手付金”と“内金”です。
ただ、これらの金銭は、実際には大きく異なるものであり、これから不動産売買をするのであれば、その違いを明確にしておかなければいけません。
それでは具体的に解説します。
不動産売買における“手付金”って？
不動産売買における“手付金”とは、不動産売買契約が成立したことを保証するために、買い手から売り手に預けられる金銭のことを言います。
これは“証約手付”と呼ばれ、売買代金とは別の金銭として預けられるものですが、特に問題がなければ、そのまま売買代金の一部として納められることが多いです。
また、手付金は、基本的に返還請求が行われないものですが、買い手の手元に返ってくる場合もあります。
なぜかと言うと、手付金は、前述の“証約手付”以外に、“解約手付”としての性質も持っているためです。
これは、売り手が手付金の倍額を買い手に支払えば、不動産売買契約をキャンセルできるというものであり（手付倍返し）、逆に買い手がキャンセルする場合は、事前に売り手に預けている手付金を放棄しなければいけません（手付流し）。
ちなみに、他にも手付金には“違約手付”としての性質があり、これは、買い手か売り手のどちらかに債務不履行が発生した場合に、手付金を“違約金”として、相手方に没収されることを言います。
手付金の金額はどれくらいなのか？
手付金の金額は、特に法律で制限されていません。
ただ、これは個人が売り手になる場合の話であって、不動産会社が売り手を務める場合は、必ず売買代金の20%以下にしなければいけないという決まりがあります。
もちろん、個人が売り手を務める場合でも、金額が低すぎると、売り手も買い手も契約をキャンセルすることへの抵抗が少なくなりますし、逆に金額が高すぎると、キャンセルするための負担が大きくなりすぎてしまい、解約手付としての役割を果たせなくなる可能性があります。
そのため、手付金の金額は、一般的に売買代金の5～20%の範囲内で決定されることが多いです。
もっと言えば、売買代金の10%以内にしておくのが理想的であり、10%を超える手付金を預けるというケースは、極めて稀です。
住宅ローンが関係している場合の手付金は特殊な扱いになる
先ほど、手付金は、解約手付としての性質を持っているという話をしました。
しかし、住宅ローンが関係している場合の手付金は、少し特殊な扱いになります。
通常、不動産売買契約は、買い手が住宅ローンに申し込む前に行われますよね。
そして、不動産売買契約が締結された後、買い手は住宅ローンの審査を受けることになるのですが、もし審査に通らなかった場合、融資が受けられないため、当然不動産を購入するのは難しくなります。
つまり、契約を履行するのが難しくなるということですね。
ただ、この場合、買い手は手付金を放棄しなくとも、売買契約をキャンセルすることが可能です。
なぜなら、不動産売買契約書には、“買い手が住宅ローンの審査に通らなかった場合、契約は無効になる”という特約が盛り込まれているのが一般的であるためです。
これは、“住宅ローン特約”と呼ばれるものであり、この特約が契約書に明記されていれば、手付金は買い手の懐に返ってきます。
もちろん、この特約が契約書に盛り込まれていなかった場合は、たとえ住宅ローンの審査に通らなかったことが理由であっても、買い手は契約をキャンセルする際、手付金を放棄しなければいけないため、契約内容を事前に把握しておかなければいけません。
不動産売買における“内金”って？
不動産売買における“内金”とは、売買代金の一部の支払いを言います。
契約時に手付金が支払われ、その後、引渡しまでの間に支払われるのが内金であるため、“中間金”とも呼ばれています。
これは、慣例として行われるものであり、手付金とは違って、支払いについて契約書に明記されていることは基本的にありません。
また、内金には契約の解除権（キャンセルする権利）を留保するという効力がないため、買い手が権利を放棄することで、契約がキャンセルできるということもありません。
つまり、法的な根拠がない金銭だということですね。
ただ、契約書において、“内金のうち一部を手付金として扱う”という記載がある場合、その該当する割合に応じた金額を差し引けば、契約をキャンセルすることは可能です。
ちなみに、買い手が内金と手付金をまとめて支払うというケースもあり、この場合、内金の返還請求ができるのかどうかが少し微妙になります。
とはいえ、その点について、契約書に詳しく記載されていない場合は、契約キャンセルの際に返還請求をすることで、内金は買い手の手元に戻ってくる形になります。
しかし、上記のケースでも、内金が買い手の手元に戻ってこないことがあり、その場合は、“不当利得”に該当することになります。
内金はいくらぐらいを支払うのか？
内金の金額も、手付金と同様に、法律による制限がありません。
ただ、一般的には、売買代金の20～50%が相場だと言われています。
そのため、手付金よりも高額になるということを覚えておきましょう。
また、内金には、手付金のように、不動産会社が売り手になる場合の上限が定められていません。
なぜ手付金と内金は混同しやすいのか？
手付金と内金が混同しやすい理由は、やはり最終的に、手付金が売買代金の一部となるのが一般的であるためでしょう。
手付金は、元々は売買代金とは別の金銭として預けられるものであり、最初から売買代金の一部として預けられているものではないのに対し、内金は、最初から売買代金の一部として支払われているものです。
ただ、最終的には、どちらも売買代金の一部と見なされることが多いため、判別が難しいというわけですね。
それでも、実際には以下のように異なるポイントが多くあるため、このポイントを押さえていれば、混同してしまうことはなくなるでしょう。
手付金と内金は必ず支払うべきなのか？
手付金は、契約の証拠となり、場合によっては契約キャンセルの代償、債務不履行に対する違約金となるものです。
そのため、基本的には支払わなければいけない金銭だと言えます。
契約書にも、支払う必要があると明記されている場合が多いです。
ただ、一度支払ってしまうと、その後契約のキャンセルをする場合には、必ず権利を放棄しなければいけませんので、支払いに関しては慎重に考慮しなければいけません。
一方、内金は、基本的には支払う必要はないでしょう。
以前は、当然のように支払われていた内金ですが、現在は手付金のみを預け、最終的に手付金が売買代金の一部とされ、残りの代金を支払うという形が一般的となっています。
まとめ
ここまで、不動産売買における手付金、内金の違いについて詳しく解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
これまで上記2つの金銭が混同していた方も、違いを理解していただけたかと思います。
ただ、これから不動産売買を検討されている方は、双方の違いを理解しておくだけでなく、実際不動産売買の現場において、これらの知識を活かせるようにしておかなければいけません。
