底地(貸宅地)において、借地権の名義と、借地上に建っている建物の名義が異なっているというケースがあります。
ただ、借地権と借地上の建物は、名義を同一にする必要があり、そのままになっている場合、トラブルに繋がるかもしれません。
今回は、借地権と借地上の建物の名義の相違について、詳しく解説します。

なぜ借地権と借地上の建物は、同じ名義でないといけないのか?

借地権と借地上の建物が同じ名義でないといけない理由は、非常にシンプルです。
“借地権が設定されている土地は借地権者が使うもの”として、借地人様は契約を結んでいるためです。
つまり、借地上の建物の名義が、借地人様とは異なる場合、“借地権が設定されている土地を借地権者以外が使用している”と判断されてしまうのです。

どんなときに名義が異なるのか?

借地人様の多くは、借地権が設定された土地に住居を建てて生活することを目的に、底地(貸宅地)を使用します。
そのようなこともあり、知らない方にとっては、借地権と借地上の建物の名義が異なるのは一体どんなときなのか、少しイメージしにくいでしょう。
では、ここからは、借地権と借地上の建物の名義が異なってしまう場合について見ていきましょう。

①親子で底地(貸宅地)を使う場合
借地人様が、借地上にある自身名義の住居を解体し、その後、子どもの名義で住居を建て直す場合などは、借地権と借地上の建物の名義が異なります。
このケースでは、たとえ親である借地人様が子どもと同居する場合であっても、“子どもに勝手に土地を譲っている(無断譲渡)”と判断されてしまいます。
したがって、そのように判断されないためには、子どもと地主様が改めて借地契約を締結するか、もしくは子ども名義の建物を建てること、つまり土地を譲渡することに関して、地主様に許可を取らなければいけません。

②借地人様が死亡した場合
借地人様が死亡し、子どもが建物を相続したときには、必ず名義を変える必要があります。
これを怠っていると、借地権と借地上の建物の名義は異なりますし、建物はずっと亡くなった借地人様のものという扱いになります。

名義が異なるとどんな問題が起こるのか?

借地権と借地上の建物の名義が異なると、以下のような問題が発生する可能性があります。

①地主様に借地契約を解除される
借地権と借地上の建物の名義が異なる場合、借地人様は、地主様に借地契約を解除される可能性があります。
これは、地主様の許可を取らず、借地権とは違う名義で建物の登記を行うことが、“無断譲渡”と判断されるためです。
無断譲渡は、借地契約における“債務不履行”に該当し、これには故意であるかないかは関係ありません。

②借地権の存在を認められない
地主様が、何らかの理由で借地権付きの土地を売却するということになったとき、借地権と借地上の建物の名義が異なると、借地人様は借地権付きの土地の買い手に対して、借地権の対抗ができません。
つまり、地主様から新しい買い手に土地が渡った時点で、借地権の存在は認められなくなるということです。
したがって、借地人様はその底地(貸宅地)を使用することができなくなり、建物を解体し、そこから離れなければいけなくなってしまいます。
ただ、土地の新しい買い手、つまり新しい地主様に相談し、その地主様と借地契約を結ぶことができた場合は、この限りではありません。

まとめ

ここまで読んでいただいた方は、借地権と借地上の建物の名義が同じであることの大事さを、ある程度理解していただけたでしょう。
借地権と借地上の建物の名義の相違における厄介な点は、故意であろうがなかろうが、借地人様が何かしらの損失を負う可能性が高いということです。
したがって、借地人様が底地(貸宅地)において何かを行う際は、常に細心の注意を払うようにしましょう。

 

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