借地人様は借地権を売却することができますが、その際には必ずルールを守らなければいけません。
また、地主様は、借地人様の借地権売却において、特定の場面で介入権を行使できます。
今回は、借地人様と地主様、双方に向けて、借地権売却の際のルール、そして介入権について解説します。

借地人様が借地権を売却するのはどんな場面?

借地契約は、一般的に長期契約となります。
したがって、契約が満了する前に、借地権を所有する必要がなくなる、もしくは所有できなくなるというケースも考えられます。
例えば、急な転勤によって転居しなければいけなくなったとき、借地人様が亡くなり、子どもが受け継いだとき、何かしらの事情で地代の支払いが難しくなったときなどが挙げられます。
このような状況になったとき、借地人様の多くは、借地権の売却という選択肢を選ぶことになります。

借地権売却の際のルールって?

借地人様が借地権を売却する際に守るべきルールとは、“地主様に許可を得る”ということを指しています。
したがって、借地人様は、借地権の売却を検討する際、できるだけスムーズに承諾してもらえるよう、売却の理由、そして借地権を売却する相手のことについて、事細かに説明しましょう。
また、借地権を売却する際は、地主様に対して、売却を許可してもらったことの対価として、借地権価格の1割程度を支払います。
これは、新しく借地人様となる人(借地権の買い手)ではなく、旧借地人様(借地権の売り手)が行います。
ちなみに、地主様の許可を得ないまま売却してしまうと、場合によっては契約解除という厳しい対応をされることもあるため、注意が必要です。

地主様が行使できる介入権って?

借地人様による借地権の売却は、原則地主様の許可がないとできません。
ただ、地主様から許可を得られなかった借地人様の中には、裁判所に対して“借地非訟”を行う方もいます。
これは、簡単に言うと、借地人様と地主様の間で解決しなかった問題について、裁判所を交えながら話すことをいいます。
ただ、地主様は、借地人様が借地権売却のために借地非訟を行ったときに、“介入権”という権利を行使できます。
これは、借地人様が借地権の売却を検討している場合に、地主様が他の購入希望者よりも、優先してその借地権を購入できる権利のことを指します。
地主様が介入権を行使すると、裁判所はその借地権への対価を決定します。
また、地主様は、裁判所の指示に従い、その定められた対価を借地人様に支払います。
ちなみに、借地権の対価については、通常地主様以外の購入希望者に売却する際の金額を基に決定されます。
ただ、借地人様は、地主様に借地権を売却する場合、先ほど解説した“売却を許可してもらったことの対価”を支払う必要がありません。
したがって、地主様から借地人様に支払われる借地権への対価は、売却を許可してもらったことの対価が差し引かれるということになります。
つまり、地主様は、借地人様が借地権売却を目指して借地非訟を行ったときに、他の購入希望者よりも、1割程度安い価格で借地権を購入できるということです。
さらに、その時点までの借地契約において、借地人様に地代、更新料などの未払いがあった場合、それらの経緯も考慮して、地主様は対価の金額について交渉できます。

まとめ

ここまで、地権売却の際のルール、そして地主様による介入権について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?
少し複雑だったため、ここで簡単にまとめておきましょう。
今回、借地人様に覚えておいていただきたいのは、借地権売却時には地主様の許可が必要なこと、そして地主様には許可への対価を支払うことです。
また、地主様は、介入権について、そして借地権への対価が交渉できる状況などについて覚えておきましょう。

 

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