地主様の多くは、土地にかかる税金を軽減することを目的として、アパートやマンションの建設を勧められたことがあるのではないでしょうか?
土地を活用するために建築することもできますが、その際に気を付けるべきことはどういった点でしょうか?
アパート等を建てて、土地活用する場合の注意点などを解説します。

具体的な種類

自分が所有している土地に、自分の住居以外の建物を建てることになったときを想定してみましょう。
その建物にはいくつかの種類があります。
中でも、特に住宅として分類されるものについて、詳しく見てみましょう。

まず、最もわかりやすいのが一戸建てです。
分類上は、他の住居から独立している住宅で、居室や台所、トイレ、浴室の機能を持っていることが条件とされています。

一戸建てとは違い、住戸はそれぞれ独立しているもののそれが複数並んでいて、壁だけは他の住戸と共有する形式になっていて、廊下やエントランスホール、階段などは共有していないものは長屋に分類されます。

長屋と同じように住戸は独立していても、エントランスホールや廊下などを共有し、また複数の階層がある場合は階段やエレベーターなども共有している住宅は、共同住宅に分類されます。

また、個別の建物ではなく、主に一戸建て住居とそれに連なる建物のうち、一部について他人へと貸して賃貸借契約を結んだ状態のことを、下宿といいます。
自宅が広い場合は、その一部分を貸し出すことも多いでしょう。

学生寮など、共同で学生が生活することを目的としている施設は、寄宿舎に分類されます。
また、蒸気の分類以外にも、店舗や事務所を兼ねているものも、住宅に分類されます。

アパートやマンションは、この分類の中では共同住宅に該当します。
居室が個別の居住部分にあたりますが、それ以外の廊下やエントランスホール、階段、エレベーターなどは共有部分となっているからです。

建てる際にチェックするべき点は?

アパートやマンションは、ただ建てればいいというものでもありません。
所有している土地に合っているかという問題もありますし、そもそも入居を希望する人がいなければどうにもならないので、そのニーズも調査しなくてはいけません。

また、アパートを建てても将来的に手放す可能性は十分に考えられます。
その際に、売れる可能性が十分にあるかという市場性や将来性についても、十分に考慮しておきましょう。

具体的にチェックするべき点として、まず土地の形状や広さをチェックしましょう。
アパートやマンションを建てるには、一戸建てよりも広い土地が必要となります。
それを考えて、十分に広い土地かどうか考慮する必要があります。

また、土地の形状も重要なポイントです。
建築物を建てることができるように整備されているかという点もそうですが、共同住宅を建てることに問題がないような形状をしているか、という点も重要になります。

土地によっては、都市計画法における市街化区域や市街化調整区域として定められている場合もあります。
その場合は、建てられる高さに制限がついたり、規制がかかっていたりするかもしれません。

該当する地域の場合、都市計画法では建物の高さが10メートルまで、もしくは12メートルまでと制限されていることもあり、その場合は構想マンションなどを建てることができません。

周囲の建物が日陰にならないようにする、日影規制の対象となっている地域もあるので、その場合は土地の中でも建築できる場所が限られてしまうかもしれません。
こうした規制の対象となっているかどうかも、事前にチェックしておきましょう。

土地の周囲がどのような環境かをチェックして、その土地の居住性はどうなっているかも確認したほうがいいでしょう。
他の建物によって日差しを遮られている場合や、騒音が激しい場合、また水はけの悪い土地で水害が起こりやすい場合もあります。

立地条件に伴う利便性も考慮しましょう。
駅から遠い土地の場合は入居者も見つかりにくくなりますが、繁華街に隣接した地域などでは深夜の騒音なども問題となります。

公共機関や教育機関、ショッピングセンターなどが近くにそろっている地域も人気が高いでしょう。
工場などが近くにある場合は、騒音に加えて排気トラブルなどの心配もあり、問題となる可能性が高くなるでしょう

どんなタイプのアパートやマンションを建てるか、という点も重要です。
学生、単身、ファミリーなど、どの層をメインターゲットにするかで間取りや広さなども異なるので、その地域に住む人はどのタイプが多いのかを最初にしっかりとリサーチしておきましょう。

ターゲットの層によって、必要となる設備も異なります。
インターネット環境を整えるかどうか、ドアフォンはモニター付きにするかどうか、冷暖房設備はこちらで用意するか、ということも考えなくてはいけません。

参考となるのは、周囲にあるアパートの入居率や設備、間取りです。
空き室が多いアパートがあれば、その原因を考えて同じようにはならないようにすることができ、本来のニーズについてもわかるでしょう。

また、その地域で将来道路が整備される予定や、地下鉄および鉄道の駅が作られる可能性、もしくは最寄り駅の周辺に再開発計画がある場合は、今後その土地の周囲は価値が高くなる可能性も高く、現状では設備が整っていなくても将来は十分な設備が作られて人気の地域となり、入居率も向上するかもしれません。

利益が大きいのは?

アパートとマンションでは、その規模や建物の構造などに違いがあります。
両者を比較した場合、マンションのほうが規模や階数が自由であり、建材も鉄骨や鉄筋コンクリートなど幅広い種類があります。

一方、アパートは基本的に2階建てか3階建てで、建材は木造か軽量鉄骨であることがほとんどです。
立地としては住宅街となっていることが多く、マンションよりも戸数が少なく小規模となっているのが特徴です。

その土地の広さや形状、立地条件によってどちらがいいかという条件が変わるので、どちらが優れているのかを一概にいうことはできません。
建築費用も異なるので、予算によってはどちらかしか選べない場合もあるでしょう。

重要となるのは、その地域ではどのような住宅が必要とされているのか、というニーズを正確に把握することです。
そのための不動産市場調査で、周辺の地域の顧客層、および住宅需要などをしっかりと調査しましょう。

ただし、このような調査は個人で行うには限界があります。
調査が難しい場合、ニーズがつかみきれない場合、また別の方法を考えたい場合などは、その地域で営業している不動産業者に相談してみましょう。

不動産業者に相談した場合、実際に建築した後でその不動産業者に入居者の仲介を任せることが多いので、どの不動産業者でもいいから相談するのではなく、今後長い付き合いをするつもりで選んだほうがいいでしょう。

まとめ

住宅の分類としては共同住宅にあたる、アパートやマンションを建てて土地を活用するのであれば、まずはその土地に何らかの規制や制限がかかっていないか、ということを確認しましょう。
そうしたら、その地域ではどのような住宅が必要とされているのか、また立地的に利便性はどうか、潜在的な問題はないかなど、建築前に色々と確認する必要があります。
マンションとアパートでは、どちらがいいとは一概に言えないので、困った時は不動産業者に相談してみましょう。