トラブルが多い底地相続!どんなことに備えるべき?
不動産の相続にはトラブルが多いものですが、その中でも特に多いのが底地相続に関してのトラブルです。
この時、どのようなことが起こりやすいのでしょうか?
トラブルにあらかじめ備えて、対策をしておくためにも、起こりやすいトラブルについて知っておいた方がいいでしょう。
相続財産としての評価
底地を相続することになった場合、相続財産としてはどのような評価を受けることになるのでしょうか?
まずは、底地の評価について考えてみましょう。
役所で、底地を相続財産として相続税の算出をする際には、税評価の基準として路線価を用いて、相続税評価額を計算することになります。
この時は、国税庁から発表されている路線数を使用します。
この路線価には、更地の場合の価格が示されているのですが、空以外にも土地ごとの借地権割合というものが記されています。
借地の評価は、この借地権割合を用いて計算されるのです。
ただし、ここで示されているのはあくまでも借地権割合です。
底地の価値というのは、土地の価値から借地権割合を差し引いたものとなるので、例えば借地権割合が70%の地域では、底地の価値は更地価格の30%、ということになるのです。
要するに、更地価格というのはいいかえると、底地価格と借地権価格を合計したもの、という言い方ができます。
また、更地を底地と借地権に分割した、と考えることもできるでしょう。
ただし、この評価額というのはあくまでも相続税のための評価額です。
土地の価格自体、相続税評価額とは異なる価格で取引されるのが常であり、基本的にはそれよりも高い価格で取引されることとなるでしょう。
また、土地の売主と買主が合意さえすれば、その価格より大幅に高い価格、あるいは安い価格で取引することも可能です。
そのため、底地の価格についても評価額とは異なることが多いのです。
ただ、底地というのは人によって大きく価値が変わるものです。
基本的には、底地の売買をしても借地人が持つ借地権は有効となってしまうので、底地は扱いづらい土地として買いたがる人がめったにいないことから、評価額よりも安い価格で売買されることが多いのです。
しかし、底地に対して正しい評価額を付けられる人がいます。
それは、その土地を借りている借地人様です。
借地人様にとっては、自分が持つ借地権とセットになる底地を買うことで土地の権利が完全なものとなり、その障害となる借地権は自分のものなので、特に評価を下げる必要はないのです。
そのため、もしも借地を売却するのであれば、そのと借地の借家人様に買ってもらうのが一番いいのです。
どうしても底地を売りたいけれど、借地人様がそれを望んでいない場合に限り、それ以外の人に売ることを考えましょう。
起こりうるトラブル
売買の難しい底地ですが、それを相続する際にもいろいろとトラブルが起こりえます。
では、相続の際にはどのようなトラブルが考えられるのでしょうか?
相続時に起こりやすいトラブルについて、考えてみましょう。
まず、先ほども言ったように底地の価格は路線価を基準としてそこから借地権割合を差し引いたものとなるのですが、相続人がその価値について勘違いしてしまうことがあります。
特に、売却時は底地としての評価額よりもさらに低い価格が付けられることも多いので、より不当に感じやすいでしょう。
底地を相続して新たに地主となった時、これまでの借地人様との契約がリセットされる、と思っている人もいます。
相続後も、契約期間が残っている限りは土地の賃貸借契約は有効となるので、その点も勘違いしないようにしましょう。
また、特に多いのが相続をきっかけとして、これまでの地代を値上げしようとすることです。
地代の値上げは借地人様との交渉が必要となるのですが、いきなり値上げを要求してもなかなか納得してもらうことはできません。
地代を値上げする場合、まずは周辺の借地と自分の土地との地代を比較する必要があります。
その結果、自分の土地の地代が他よりもかなり安い、となれば、裁判等でも地代の値上げは認められるかもしれませんが、そうでなければ難しいでしょう。
相続した次の契約更新時に、更新を拒否して普通の土地にしようとする人もいます。
しかし、借地人様が契約の更新を望んでいる場合は、拒否するために正当な事由が必要となるので、それがなければ拒否するのは難しく、単に借地人様との関係性がこじれてしまう結果となるかもしれません。
底地を手放したいと思っていても、借地人様か底地専門の不動産会社以外では、なかなか買い手が見つかることはありません。
そして、不動産会社の場合は底地が持つリスクを考えて、必ず評価額よりも低い価格で買い取ることになります。
例えば、底地の評価額が更地の評価額の30%であったとして、不動産会社が買い取る価格はその更地価格の15%から20％程度です。
更地価格で1億円の土地であっても、1,500万円から2,000万円程度でしか売却できないのです。
しかし、これを第三者に売却しようと思った場合は、そのデメリットがさらに強調されることとなるので、ほとんどのケースではさらに安い売却価格となってしまいます。
それだけ、底地の権利関係というのは複雑なのです。
土地を買う人のほとんどは、権利が複雑な土地をわざわざ買いたいとは考えません。
強いて言うなら、借地にするための土地を買いたいと考えている人が買うかもしれませんが、そういう人はめったにいません。
さらに、地代などがすでに決まっている土地よりも、自分で地代を設定できるまっさらな土地を希望する人が多いでしょう。
そのため、底地が最も評価額に近い価格で売却できるのは、借地人様が買い取りたいという場合のみです。
底地を売却したい場合は、まず借地人様にその話を持ち掛けてみましょう。
相続前に底地の整理を
地主という立場でこれまで借地人様と付き合ってきた人がなくなり、新たに地主となった人がすぐに底地を整理したいと思っても、借地人様と新たな地主様との間には信頼関係がないので、すんなりと話がまとまる可能性は低くなります。
底地の整理を考えるのであれば、相続前に底地の整理を行っておくべきです。
そうすれば、借地人様とは長い間の信頼関係があるので、少しでも話がまとまりやすくなるでしょう。
底地を借地人様に売却して現金化してしまえば、相続後のトラブルは避けられるでしょう。
あるいは、契約期間満了時に立ち退き料などを支払ってでも、契約を解除してしまってもいいでしょう。
底地をそのまま相続したものの、相続税の支払いができず安価で手放すことになってしまうこともあります。
そのことも考えて、支払いに使えるような資産を別途用意しておくなどの対策も必要となるでしょう。
まとめ
相続する財産の中に底地があると、権利関係の複雑さや売却の難しさなどから、トラブルにつながることは少なくありません。
底地を円満に相続するには、借地人様との関係も円滑なものでなくては難しいでしょう。
また、底地の価値は更地価格と比較してかなり低くなりますが、それでも土地が多ければそれだけ相続税の支払いも高額となります。
その支払いのために底地を安価で手放すことがないように、生前から対策しておきましょう。
