借地で起こりやすいトラブルにはどのようなものがある?
近年、新しく借地として土地を貸す地主様は少なくなりましたが、その一方で旧借地法の頃から今でも土地の賃貸借契約が続いていることは少なくありません。
しかし、借地では様々なトラブルが起こりやすいものです。
特に起こりやすいトラブルはどのようなものか、解説します。
代表的なトラブル
借地で起こりやすいトラブルには、どのようなものがあるのでしょうか?
まずは、特に起こりやすいトラブルとしてどのようなものがあるか、代表的なものを紹介します。
更新料についてのトラブルは、特に多いといえるでしょう。
更新料というのはあまり明確に法律で定められているものではなく、契約書に明記されていない限りは支払う義務がないのですが、慣習として支払うものと考える地域は少なくありません。
しかし、更新料というのは決して安いものではありません。
毎月地代を支払ったうえで更新料を支払うとなると、借地人様にとっては大きな負担となってしまうため、できれば更新料を支払いたくないと考えるでしょう。
しかし、地主様としては更新料を計算に入れたうえで地代を決めているので、もしも支払わないのであれば地代を値上げしたいと考えていてもおかしくはありません。
こうした考え方の地代から、更新料を支払うかどうかでトラブルとなるのです。
ちなみに、更新料を支払うことと契約書に明記されている場合、それを支払わなければ借地人様の契約違反となります。
しかし、契約書に記載していなかった場合、それを請求されて支払わなかったとしても契約を解除するための正当な事由とはなりません。
土地の賃貸借契約を結んでいる以上、借地人様は毎月その賃料である地代を借地人様へと支払わなくてはいけません。
しかし、この地代に関わるトラブルも少なくはないのです。
よくあるのが、地代を滞納するというトラブルです。
地代は、1度や2度滞納したからといって借地契約を解除する理由にはなりにくいのですが、この回数が増えるにつれて信頼関係が崩れていくことになるので、あまりに頻度が高ければ裁判などでも契約の解除が認められるようになります。
また、土地の価格が高くなった場合などには、地代よりも固定資産税のほうが高くなるようなこともあり得ます。
そうなった時は、地主様が損をすることになってしまうので、地代の値上げを請求することになるでしょう。
しかし、当然ながら借地人様としては地代の値上げを歓迎することはありません。
そのため、双方の意見の食い違いからトラブルにつながっていくのです。
裁判所で調停を依頼した場合、焦点となるのはその値上げ請求が正当な理由に基づいたものかどうか、ということです。
借地人様にも納得してもらうために、なぜ地代を値上げする必要があるのかをまずはきちんと説明しましょう。
その際は、値上げの根拠を示した計算書などを作成するのがおすすめです。
また、値上げを拒否したために地主様が地代を受け取らないということになったとしても、そのまま地代を支払わないと地代の滞納と見なされてしまいます。
受け取ってもらえない時は、供託などを利用して支払う意思を示しましょう。
借地には、契約の時点でどのような用途に利用するのか定められています。
しかし、時折それ以外の用途で借地を利用している人もいるのです。
その場合、借地条件違反となります。
それ以外にも、借地にある建物を地主の許可を取らずに増築や改築などを行った場合も、同じように違反となります。
承諾を得ようとすれば承諾料を支払わなくてはいけないので、それを惜しんで勝手に増築などを行ってしまうと、借地契約を解除することになるかもしれません。
例えば、契約書では木造住宅を建築するとしていたのに、実際には鉄筋コンクリ―トでビルを建てている場合は、やはり違反となります。
これは、契約期間にも関わってくることなので、きちんと確認しましょう。
建物を建て替えた場合も、やはり借地の契約に影響してしまうので、これも無断で行うわけにはいきません。
このような点でも、違反とならないように気を付けましょう。
なぜ、トラブルが起こるのか
なぜ、借地ではこのようなトラブルが起こりうるのでしょうか?
特にトラブルが起こりやすいのが、賃貸借契約を交わした当人同士ではなく、それを相続したケースです。
借地の契約は、かなり昔から続いていることも多く、またその契約は解除されない限り相続されていくことになります。
しかし、昔の契約というのは地主様と借地人様が知り合い同士ということも多いので、双方の信頼関係に基づいて行われていることが少なくありません。
そのせいで、契約書が形だけのものであり、契約内容の多くは口約束となっていることもあるのです。
しかし、相続した場合はその口約束の部分に証拠がないので、双方の意見が食い違いやすくなってしまいます。
また、元々の契約では双方の信頼関係に基づいているため、自由にしていいといっていることもあります。
それなのに、地主様が2代目となってからは承諾料や更新料の支払いを求められたり、地代の値上げを求められたりすると、借地人様もそう簡単には了承できないでしょう。
トラブルを防ぐには
借地契約というのは、数十年の長期にわたる契約です。
それだけの期間ですから、トラブルが起こることは少なくありません。
それを防ぐには、双方の信頼関係をしっかりと築いていくことが重要になるのです。
地主様は、借地の近くに住んでいることが多いので、借地人様と顔を合わせることも多いでしょう。
日常的に顔を合わせることがあれば、お互いに挨拶をこまめにかわすことも大切です。
また、毎年の年賀状や暑中見舞いのはがきなども、お互いに送り合うことで信頼関係の構築がしやすくなるでしょう。
どちらかが一方的に気遣うのではなく、双方の歩み寄りを大切にすることでトラブルを防ぐことができるのです。
信頼関係というのは、一度こじれてしまうとなかなか修復が難しいものです。
更新料について、また、地代の値上げなどについても、地主様が一方的に通告するのではなく最初に相談して、どのくらいなら納得してもらえるかの妥協点を相談して決めることも大切です。
昔であれば、土地を貸す相手は多くの場合もともと知っている相手でした。
近所同士の付き合いも多かったので、顔を合わせる機会も多かったでしょう。
しかし、現在では一度も顔を合わせたことがない人に貸すことも少なくありません。
父の代から土地を貸していて、それを相続したものの挨拶もなし、となると、顔を合わせたことがないかもしれません。
地代の支払いも、銀行振込ならいちいち会うことはないでしょう。
お互いに気持ちよく契約を続けられるように、きちんと顔を合わせて信頼関係を築いていきましょう。
まとめ
借地契約は長期にわたって継続するものなので、一度信頼関係が崩れてしまうと様々なトラブルにつながっていくことになるでしょう。
様々なトラブルがありますが、その多くはお互いの意見が異なることで生じています。
それを防ぐには、しっかりとお互いの意見をすり合わせるための話し合いをすることが有効でしょう。
契約を気持ちよく続けていけるように、しっかりと信頼関係を大切にしていきましょう。
