底地権ってどんな権利?借地権とはどう違うのか?
地主様が、所有している土地を借地として貸し出すと、その土地は底地といわれるようになります。
ところで、その土地を借りている借地人様が持っている権利のことを借地権というのですが、それとは別に底地権という権利もあります。
それはどのようなものを指しているのか、解説します。
底地と権利
自分の土地は、当然自分がその権利を持っています。
また、その土地の用途も場所によっては制限されますが、その範囲内であれば特にとがめるものではありません。
しかし、その土地が借地の場合はどうなるのでしょうか?
借地というからには、その土地の所有権はあくまでも地主様にあります。
しかし、だからと言って土地を借りている借地人様は何もできないとなると、その土地に住むためには地主様に家を建ててもらわなくてはならなくなります。
それでは、借家と何ら変わりはないでしょう。
そのため、借地の場合は土地の所有権こそ地主様にあるものの、それ以外の土地に関わる権利の大部分は、土地を借りる人の権利として扱われます。
この権利のことを、借地権といいます。
そして、底地権というのは、借地権を借地人様に渡した後、その借地に残された権利のことをいいます。
ただ、通常はシンプルに、底地と呼んでいます。
ただ、底地という言い方をすると、土地そのものを言っているようなイメージがあるので、権利のことだとわかりやすいようにしているのです。
また、これは地上権であっても同様です。
地上権というのは、その土地の地上にある建物や塀、竹木を所有することを目的とする権利のことを言います。
要するに、土地に関する権利を一部でも他の人が利用できるようにした場合に、その土地の所有者へと残される権利のことを底地権と呼ぶことになるのです。
底地権と借地権
土地の権利について、自分で所有して利用する場合は完全な権利となりますが、借地として貸し出した場合はその権利が借地権となり、地上にあるものを利用する権利を他者に貸し出した場合は、その権利が地上権となります。
そして、いずれの場合も地主様には底地権が残されるので、これらの権利は2つでセットのものとして扱われます。
1つの土地に対して、2つの権利が存在することになるため、その権利関係は複雑となりやすいのです。
この2つの権利の関係は、コーヒーカップとソーサーとして例えられることがよくあります。
2つで1組のものとして扱われますが、どちらか1つだけでも独立して利用出来はするものの、完全とはいいがたいからです。
特性として、これらの権利はそれぞれ別々に売買することもできます。
しかし、土地の所有権だけ持っていてもその土地を自由に利用できないので扱いが難しくなるので、需要も少なく売却するのが難しいとされています。
借地権を買うとしても、その土地を全面的に購入するよりは価格が安くなるものの、名義を変更するには地主様に承諾料を支払う必要があります。
また、建物の建て替えをする場合にも承諾料が必要で、契約の更新時には更新料も支払うことになるので、その点も考慮しなくてはいけません。
これは、その土地の所有権にはどれほどの価値があるのかを算出する際も同様で、購入した場合に得られる地代や承諾料、更新料など定期的な収入が得られることを考慮したうえで価値が算出されます。
ただ、やはり高値がつくのは双方の権利をまとめて売却した場合でしょう。
また、借地権には普通借地権や定期借地権などの種類もありますが、この種類の違いによっても価値は変わってきます。
この種類の違いが、そのまま土地の所有権の価値にも関わってきます。
普通借地権の場合は、その土地に建物がある限りは契約期間が基本的に更新されていくというもので、定期借地権は最初の契約時に借地権が有効となる期間をあらかじめ決めておくものです。
普通借地権の場合、地主様がその借地から立ち退いてほしいと思っても、借地人様がそれに同意しない場合に立ち退きを要求するには、正当な事由が必要となります。
正当な事由としては、立ち退き料の支払いなども含まれますが、その金額に借地人様が納得しない限りは認められません。
土地が余っているからといって、気軽に借地として貸し出していると、その土地に関わる多くの権利は借地人様のものとして扱われるので、本当にその土地を利用する予定がないのか、よく考えてから貸し出さなくてはいけません。
借地権を保証する法律は、大正時代に制定された旧法に比べ、平成になってから制定された新法のほうがいくつかの制限がついたことで、やや底地権が以前よりも強くなりました。
しかし、それでも借地権の持つ権限のほうが強いので、自分の都合でその土地を使えなくなると思ったほうがいいでしょう。
双方の認識の違い
地主様にから見ると、たとえ借地として貸し出していたとしてもその土地の所有権は自分のものという認識があります。
しかし、借地人様から見た場合は、その土地に建てられている家は借地人様のものなので、借地人様にとっても大切な家が建てられている以上、借地の権利は自分のものだと認識しているのです。
元々、借地というのはあまり見ず知らずの人に貸し出すものではなく、信頼関係を持って貸し出すものでした。
しかし、以前から借りている人はともかくとして、新しく借地を借りる人を探した場合は知っている人に限定するのは難しく、希望者を募って貸し出すことになるでしょう。
こうした事情から、土地を借りる借地人様と土地を所有している地主様の双方にとって重要となるのは、お互いに信頼関係を築いていく、ということです。
大切な土地を貸している相手だから、また大切な住処を貸してくれている相手だからこそ、単なる契約の間柄とは考えずに、普段からコミュニケーションをとることを心がけましょう。
底地の場合、借地人様と地主様の関係が悪ければ、地主様が土地の賃貸借契約を解除したい場合、もしくは借地人様が借地を買い取りたいと思った時、相手の了承を得るのが難しくなったり、提示される条件が厳しくなったりするかもしれません。
こうした関係性の希薄さが、底地に関わるトラブルの原因となることが多いのです。
あまり知らない相手なら、自分の意見ばかりを主張して相手の意見に耳を傾ける必要はありません。
しかし、知っている相手なら意見を無視することは厳しいでしょう。
1つの土地に2つの権利が混在している状態では、双方の意思疎通が重要になります。
いざという時のトラブルを防ぐために、お互いに良好な関係を築くことを考えておきましょう。
まとめ
借地人様には借地権という権利があるように、地主様には底地権という土地に対する権利があります。
借地に対する権利は、借地権がその大半を占めることになるのですが、それでもその土地に対する根底的な権利である所有権などは、底地権に含まれているものです。
土地を売却する際には、底地権だけや借地権だけで売却するよりも、底地権と借地権をまとめて売却する方が書いても見つかりやすく、価値も高くなります。
いざという時のために、借地人様と地主様が良好な関係を築くことができるよう配慮しておきましょう。
