農地を相続することになった時、気を付けるポイントは?
土地の相続というのは、一般的に行われるものです。
その際は、相続登記を行って名義人を変更したり、借地の場合は地主様へと連絡して借地人変更の手続きをしたりするのが一般的なのですが、農地を相続することになった場合は通常と異なる手続きが必要となります。
その場合は、どのような手続きが必要なのでしょうか?
農地の相続
一般的に所有している土地は、その持ち主の許可さえあれば利用は問題無く、また相続する際にも法定相続人がその名義を変更するために登記を行います。
借地の場合も、地主様の了承さえ得られれば借地人の変更には何ら問題が起こらないでしょう。
しかし、こと農地に関しては、通常とは異なり農業委員会に届け出る必要があります。
農業委員会というのは、農地法に基づいて農地の許可を出すことをはじめとして、農地に関連した業務を担当している行政機関のことです。
農業委員会の設置については、地方自治法によって定められており、農地の調整なども行われています。
また、農地法というのは1952年に制定された、農地の権利関係や保護について定められた基本的な法律のことです。
農地は、その転用を制限して用途を農地のままにしたり、人に対してその農地を貸し出して農地を確保したり、農地を耕して荒廃することを防いだりする必要があるので、農地法に基づいて許可を得る必要があるのです。
この許可を得る為には、農業委員会、もしくは都道府県知事や市町村長へと名義人の変更などの届け出をする必要があります。
勝手に名義人を変更したり、別の用途へと転用したりすることはできないのです。
農地の相続手続きは、相続税の納付期限となる10か月までに色々と行う必要があります。
何故なら、農地の場合は相続税の猶予特例などが定められているからです。
まず必要となるのは、農業委員会への届け出です。
この届出を怠ってしまうと、相続人には10万円以下の罰金を科されることとなってしまいます。
届け出をすることで、農業委員会から「相続税納税猶予適格者証明書」を発行してもらうことができます。
これは、相続税の納税猶予を受けるために必要となるので、忘れずに発行してもらいましょう。
猶予についての許可が得られた場合は、農地を担保として設定する必要があります。
その際は、地域の国税局か税務署へと担保提供書を提出して、手続きをしましょう。
農地の相続税猶予の特例とは?
先ほども述べたように、農地を相続する場合は特例によって、その相続税に関して納税を猶予することができます。
その詳しい内容について、紹介します。
この特例というのは、農家の後継ぎとして農業相続人となるのであれば、相続した農地などで引き続き農業を営むことを条件として当面は相続税を納めなくてもいい、としている制度のことです。
この特例が適用されるためには、一定の条件をすべて満たしている必要があります。
その条件としては、まず被相続人が農家で在り、その対象となる農地を耕していたこと、そして、相続が発生してから10ヶ月以内に農業相続人が農地を取得して、農業に従事することです。
他にも条件があり、期限内に相続税納税猶予適格者証明書が農業委員会から発行されていることや、相続税の税額に見合う分だけの農地を猶予期間は担保に入れること、その土地で農業を続けること、継続届出書を3年ごとに提出して、農業が継続していると証明することなどが条件となります。
もし、その猶予期間中に農業をやめ、その土地を手放したりすることになったとしたら、その土地を譲渡した日の翌日から2ヶ月以内に、その土地を手放した日まで猶予されていた相続税の金額と、それにかかる利子税として一定の割合で計算したものを合計した額を納めなくてはいけなくなります。
また、3年おきの継続届出書を期限までに提出しなかった場合には、届出書の提出期限の翌日から2ヶ月後に、届出書の提出期限まで猶予されていた相続税額と、一定の割合で計算した利子税の合計額を一括で納付しなければならないので、注意が必要です。
農家を継続しない時は?
相続する土地が農地の場合、農家としてその土地を利用するのであれば相続税の納付に猶予期間が設けられるなどの優遇措置があるのですが、農地を相続する人が必ず農家となるとは限らないでしょう。
その場合、その土地はどのように扱えばいいのでしょうか?
まず、農地を売却する場合は、通常の土地と同様の手続きで進めることができません。
農地の売却については、必ずその相続人が農業委員会から農地の売却についての許可を得て手続きを勧めなくてはいけないのです。
また、売却するために必要となる書類もあるので、その書類を作成して提出する必要があります。
そのため、普通の不動産を売却するよりも手続きが煩雑になってしまうのです。
農地を売る場合、その土地を買う人も農家でなくてはいけないので、買い手もかなり限られてきます。
また、農地法の許可を得て売却する以外にも、農業経営基盤強化促進法という法律に基づいて売却できる場合もあります。
この2つは多少手続きが異なるのですが、農業経営基盤強化促進法の場合は農地の譲渡所得から800万円控除され、買い手側も不動産所得税が軽減されるなどのメリットがあるので、その方法を選ぶことができるか確認してみてもいいでしょう。
さらに、通常の不動産と違っていつでも売却できるというものではなく、自治体によっては一定の時期にしか売却できないという決まりがある場合もあるので、タイミングが悪いとなかなか売却できないこともあるでしょう。
農地を売却する場合、その土地によっては農地から違う区分の土地へと用途を変更する、農地転用という手続きが可能な場合もあります。
その手続きをしてから売却するのであれば、通常の不動産と同様に売却することも可能となるのです。
農地転用は、農業委員会へと許可申請を提出して、審査を受ける必要があります。
この審査の結果、許可を得られた場合のみ農地転用が可能となるのです。
許可を得やすい土地には、いくつかの特徴があります。
農地転用が認められることが多い土地は、区分が第２種農地や第３種農地になっている、駅から近い等市街地に近い位置にある農地です。
特に、第３種農地の場合は基本的に許可されると考えていいでしょう。
土地の広さが30a以下の場合は、農業委員会から都道府県知事、もしくは地区町村長へとその申請を通し、許可するかどうかの結論を出します。
しかし、30aを超える土地の場合は、さらに複雑な手続きになります。
広い土地の場合は、申請を受けてから知事や市区町村長に通す前に、都道府県農業委員会ネットワーク機構という所で意見を聞き、その意見も申請書と一緒に渡すこととなります。
さらに、4ha以上の土地であれば農林水産大臣とも協議する必要があるのです。
農地転用を許可するかどうかの最終決定権は都道府県知事や市区町村長にあるのですが、申請する前に許可される可能性が高いかどうかを知りたい場合は、農業委員会に聞いてみるか農地転用に詳しい行政書士に相談してみるといいでしょう。
まとめ
農業が国の礎といわれていることから、そのための土地となる農地も重要なものとされているので、農地の相続や売却には通常の土地とは異なる手続きが必要となります。
農地の所有が可能となるのは基本的に農家だけであり、農家が農地を相続する場合は優遇措置があっても、農家以外が相続する時はそのような措置がなくなってしまいます。
売却する場合でも複雑な手続きがあるので、農地の取り扱いには十分気を付けた方が良いでしょう。
