土地には、様々な区分があります。
一般的に所有している土地は住宅用地なのですが、中には都市の中にある農地にあたる、生産緑地という区分になっている土地が混じっていることもあります。
この土地は、相続や土地活用の際に通常の土地とは異なる扱いをしなくてはいけません。
どんなことに気を付けなくてはいけないのか、解説していきます。

生産緑地とは

生産緑地というのは、自治体が指定している都市部の中にある農地のことを言います。
1992年に生産緑地法が制定された際に、30年間という期限を定めた上で指定されたものであり、その用途は農地と同じく農業に限定されている代わり、固定資産税などの税金面において優遇を受けていました。

この期限が、2019年現在からみて3年後の2022年には切れることとなるのですが、そうなると今後は農地として扱われることがなくなります。
すると、どのように変わるのでしょうか?

まず、農地として扱われているからにはそれなりの広さがあります。
そして、都市部の中にある以上はそれほど地価が安いわけではありません。
そのため、相続の際には多額の税金が課されることとなるケースが多いでしょう。

そのため、農地として扱われる生産緑地を相続する際は、農地と同じく相続税や贈与税などの納税を猶予するという特例が適用できるという特典があります。
しかし、生産緑地の指定が外れた場合、この特例は適用されなくなるでしょう。

農地として扱われるのは、その土地が耕作を目的としている場合です。
もしも山林や原野として登録されているとしても、農作物を扱っていればそれは農地となります。
現在は休講地となっていても、そのまま農地として扱われることがありますが、宅地に含まれる庭で家庭菜園などを作る程度の土地は農地とはいいません。

広い土地の場合、不動産業者も買い取ることが難しくなるため、多くの地主様は自治体へと該当する土地の買取り申出をすることになると思います。
これは、生産緑地がある市町村、および農業委員会へと申請するものです。

自治体は、その土地を買い取った際は学校の用地など、公共の用途にその土地を用いることになりますが、必ず買い取ってもらえるわけではありません。
もしも買い取ってもらえなかった場合は、生産緑地の指定を解除するか、もしくは他の事業者へと斡旋するような措置がとられます。

ただし、懸念されるのは2022年になり、一斉にこの生産緑地の買取り申出が行われることです。
その場合、どのような問題が生じるのでしょうか?

まず、需要と供給の問題で、供給過多となるために地価が大幅に下落することが考えられます。
必要以上に買取りを申請されても、自治体で持て余してしまうのでそれは仕方がないでしょう。

また、自治体でも無制限に公共の用途で土地を使うことはできません。
その結果、市街地に空き地が増え、有効活用されないままとなってしまうこととなるでしょう。

事業者へと斡旋しようにも、住宅を建てて売り出すとしても限りがあります。
結果として、自治体が安く買い取って空き地となる土地が増えてしまうことになるでしょう。
この問題が、生産緑地2022年問題といわれています。

この生産緑地の買取り申出をしてしまうと、農地に対して設けられている相続税などの優遇措置を受けることができなくなってしまうので、申請する際には慎重に検討して行いましょう。

特定生産緑地の指定

この生産緑地について、2018年4月に新しく「改正特定生産緑地法」が施行されました。
これは、今までの生産緑地法を改正したものであり、所有者の意向によって現在の生産緑地を、改めて特定生産緑地に指定できるようにしたものです。
この指定によって、何が変わるのでしょうか?

まず、特定生産緑地として指定した土地については、これまでと同様に税制面での優遇を受けることが可能となります。
さらに、自治体へと買取り申出ができる期間についても、10年間延期することが可能となり、10年後に再び延期することもできます。

また、生産緑地には建築規制があったのですが、それも緩和されることになるので土地活用できる幅が広がることとなります。
これまでは建築できなかったものも、建築できるようになるのです。

例えば、これまでは生産緑地に建築できるものとしてはビニールハウスや温室、農作業中に利用する休憩施設、農機具の収容施設などに限られていたのですが、改正後はそこに農産物の加工製造をする施設や、販売施設等の建築もできるようになりました。
さらに、その農産物を使ったレストランの建築も可能となったのです。

また、都市計画法に定められている土地の用途区域に、田園住居施設という住居と農地を調和させる区域が追加されました。
この用途区域の場合は、農業用施設以外にも住居や老人ホーム、診療所などの建築物も建築できるようになるのです。

特定生産緑地の指定は、これまでの生産緑地の指定をそのまま引き継ぐものではなく、その土地に新しい可能性を与えるものとなるでしょう。
生産緑地を単に農地としたり、また住居地域としたりするのではなく、特定生産緑地とすることでこれまでに無かった需要が生まれるかもしれません。

単に住居地域としてしまうと、そこには多額の税金がかかるようになってしまいます。
売却を予定している場合でも、売却できるまではその税金を自分で支払わなくてはいけない事を考えると、むやみに売却することを決めるのは得策ではないでしょう。

もしも所有している土地の中に生産緑地が含まれている場合は、30年が経過する2022年を迎える前に、特定生産緑地を申請しておくことをお勧めします。
売却については、専門家にきちんと相談した上で決めた方が良いでしょう。

こういった特殊な土地については、全ての不動産業者で扱えるという訳ではありません。
不慣れな不動産業者に相談した場合、買い取りを断られたり、不当に安い価格を付けられたりする可能性もあります。

売却の相談だけではなく、土地活用の相談をする場合でも、その地域で信頼の厚い実績がある不動産業者を選び、相談した方が良いでしょう。
特に不安がある場合は、早めに相談するのがおすすめです。

不動産の扱いについて、一人で悩んでいても良いことはありません。
タイミングさえ合えば、広い土地でも有効活用する方法が見つかるかもしれませんし、またちょうどそういう土地を探している人が見つかるかもしれません。

そのタイミングを上手く捕まえるためには、やはり情報が大切です。
そして、その情報を持っているのが不動産業者であり、その情報を活かすためにはまず相談をしてもらえなければいけないのです。

つまり、土地を活用するため、または高く売るためには、結論を急がないとしてもまずは相談してみることが大切となるのです。
今後どうするかを考えていない場合でも、一度不動産業者に話をきいてみると良いでしょう。

まとめ

相続などの際にとにかく悩むことが多い不動産ですが、その中でも生産緑地の相続には頭を悩ませることが多いでしょう。
同様に、土地活用を考えている場合でもそう単純なものではありません。
特定生産緑地に指定するという選択肢もありますが、その土地を何らかの形で活かしたいと考えている場合や、とにかく売却してしまいたいと考えている場合は、一度不動産業者に相談してみてはいかがでしょうか?