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地主様、借地人様ともに、何の問題もなく借地権の提供、利用を継続させていくのは難しいでしょう。
したがって今回は、少しでも借地権における問題を起こさないようにするために、よくある質問にQ&A方式で回答していきます。
地主様、借地人様は、これから起こり得る問題に備えるために、ぜひ参考にしてください。

借地権におけるよくある質問①契約内容について

Q.旧法貸借権で、土地賃借契約書の特約に、“1代限りの契約”と記載されている場合、従わなければいけないのでしょうか?

A.1代限りの契約というのは、“借地人様が亡くなったら契約を解除する”という、解除の時期が明確になっていない契約のことを言います。
このような特約は、借地借家法において、“賃借人に対する不利な契約”と定められているため、従う必要はありません。
ただ当初の合意契約時に、借地人様に契約解除の意思があったと認められる場合、その合意を不当とする正当な事由が見つからない限り、契約が解除される場合があるので注意しましょう。

借地権におけるよくある質問②地主様による底地の売却について

Q.地主様から、“底地(貸宅地)を売却したい”と伝えられました。
もし底地(貸宅地)が売却され、地主様が変わってしまったら、借地権はなくなるでしょうか?
また、立ち退かなければいけないのでしょうか?

A.土地賃貸借契約は、地主様が変更になったとしても、新しい地主様に引き継がれます。
したがって、地主様が変更になったからと言って、借地権はなくなりません。
また、新しい地主様に立ち退きを求められたとしても、応じる必要はありません。

借地権におけるよくある質問③建物の建て替えについて

Q.底地(貸宅地)上の建物が古くなったため、建て替えをしようと地主様に相談したのですが、許可できないと言われました。
土地賃貸借契約書には、“増改築を禁止する”と記載されているのですが、この場合、建て替えはできないのでしょうか?

A.一般的に、土地賃貸借契約書において、増改築をしてはいけないという条文があったとしても、老朽化に伴う建て替えは可能です。
ただ地主様の許可なく、勝手に建て替えを行うことはできないため、もし許可してもらえないのであれば、承諾料を増加させるなどの工夫をしてみましょう。
法的に建て替えの許可を得ることも可能ですが、そのような手段を取ると、双方の関係性にヒビが入ってしまうため、あまりおすすめできません。

借地権におけるよくある質問④越境について

Q.借地の測量をしていたところ、地主様から“水道管が隣の宅地に越境しているので、なんとかしてほしい”と言われました。
どう対処すればいいですか?

A.隣地に埋設物擁壁が越境しているときは、将来的に撤去するという旨を伝え、地主様に納得してもらうという借地人様が多いです。
ただ口約束では、後々トラブルが発生する可能性もあるため、将来撤去の合意書を双方で作成しておくべきでしょう。

借地権におけるよくある質問⑤セットバックについて

Q.セットバックによって、借地の面積が減ってしまいました。
道路の拡張に対して提供した部分に関しても、継続して地代を支払うべきなのでしょうか?

A.地代の支払いに関しては、借地人様と地主様の話し合いによって決定します。
もし道路の拡張に対して提供した借地の一部が、固定資産税、都市計画税の課税対象外である場合は、地主様に地代の支払いについて相談してみることをおすすめします。

まとめ

借地権に関するさまざまな質問に回答してきましたが、いかがでしたか?
借地人様、地主様は、いつどんな問題に遭遇するかわかりません。
したがって今回回答した内容が、現時点では自分には関係ないことであっても、1つの知識として頭に入れておいていただきたいと思います。
さまざまな問題への対応方法を把握し、ストレスフリーな底地(貸宅地)の提供、利用を目指しましょう。