地主様または借地人様の中には、土地を貸す立場、借りる立場として、“こんなときどうすればいいのか”と悩んだ経験がある方も多いでしょう。
今回は、借地権におけるさまざまなケースを紹介し、それぞれどのように判断すればいいのか、どう対処すればいいのかについて、Q&A方式で解説します。

借地権におけるさまざまなケースへの判断、対処の方法①地代を受け取っていない、契約書がないケース

Q.父親名義の土地を貸し出しています。
ちなみにこの土地にある建物の名義は父親ではなく、その土地を借りている方のものになっています。
ただ土地を借りている方から地代は受け取っていませんし、そもそも契約書も存在しません。
この場合、借地権は生まれるのでしょうか?

A.借地契約書が存在せず、地代も受け取っていない場合、契約形態は“無償契約”となります。
したがってこの場合、借地権は発生しません。
また土地を借りている方が自分名義の建物を建てているため、この場合は“使用貸借”に該当するでしょう。

借地権におけるさまざまなケースへの判断、対処の方法②分割を許可してもらえないケース

Q.100坪以上の大規模な土地を借りています。
この借地には複数の建物が建築されており、それぞれ所有者が異なります。
それぞれの建物の所有者と借地を分割して、契約できないかどうか地主様に相談したところ、“これまで通りの契約しか許可できない”と言われてしまいました。
どうすれば分割して契約してもらえるのでしょうか?

A.地主様が“これまで通りの契約しかできない”と言うのであれば、それに従うしかありません。
ただ許可してもらうために、支払う地代の額を増やすなどの提案はしてみるべきでしょう。
現状より地主様にとってプラスになるということをアピールできれば、許可してもらえる可能性は高くなります。

借地権におけるさまざまなケースへの判断、対処の方法③連帯保証人を変更したいケース

Q.借地契約をする父の連帯保証人を務めています。
そろそろ借地契約の更新が迫っているのですが、このタイミングで連帯保証人を変更することはできるのでしょうか?

A.借地契約を更新する際に、新しく契約書を交わす場合、連帯保証人を変更することはできます。
ただ連帯保証人は、借地契約する本人と同じく債務を負う重要な人物です。
したがって、新しく連帯保証人を務める方に十分な支払い能力がない場合、地主様から変更を拒否される可能性があります。
また自動的に行われる法定更新の場合、これまでの契約内容がそのまま引き継がれることになるため、連帯保証人を変更することはできません。

借地権におけるさまざまなケースへの判断、対処の方法④地代を滞納されているケース

Q.地代を滞納している借地人様から、“支払いが遅れている分を敷金から充当してほしい”と依頼されました。
これは応じるべきなのでしょうか?

A.敷金は、借地契約が終了した後に清算されることを予定して、交付される金銭です。
したがって、借地人様が地代を滞納しているからといって、自動的に敷金から充当されるようなことはありませんし、借地人様には敷金からの充当を依頼する権利もありません。
したがって地主様は依頼に応じず、あくまで早期に滞納している地代を支払うように催告しましょう。
もしそれでも滞納が続くようであれば、地主様は借地契約を解除することができます。

まとめ

借地権におけるさまざまなケースへの判断、対応方法について解説しました。
地主様または借地人様は、今回解説したさまざまな借地権におけるケースに遭遇することを日々考えておきましょう。
もちろんその場ですぐに解決、判断できないケースに遭遇することもあるかもしれませんが、思い込みだけで判断、対応し、後々不利益を被ってしまうということは、絶対に避けなければいけません。