底地(貸宅地)と借地権の等価交換とは、地主様の所有する底地(貸宅地)、借地人様が所有する借地権を等価で交換し、一定の割合でそれぞれが完全所有権の土地を所有するための契約のことを言います。
今回は、そんな底地(貸宅地)と借地権の等価交換における5つのステップを解説します。

底地(貸宅地)と借地権の等価交換におけるステップ①土地価格の調査

底地(貸宅地)と借地権の等価交換をするには、まず底地(貸宅地)と借地権、それぞれの土地価格を調査します。
土地の交換であれば、土地価格を調査する必要はないように思いますが、底地(貸宅地)と借地権の等価交換において、土地価格を明らかにすることはとても重要です。
等価交換によって所有する割合を決める際、土地価格について触れることもありますし、交換し終わった後、完全所有権の土地価格がどれくらいになるのかを予測するためにも、土地価格は必要なデータになります。
完全所有権の土地を手に入れた後、交換する前よりも価値が下落することになってしまうと、等価交換によって損をすることになるため、地主様、借地人様ともに、土地価格は必ず調査しておきましょう。

底地(貸宅地)と借地権の等価交換におけるステップ②交換割合の決定

土地価格を調査した後は、底地(貸宅地)と借地権の交換割合を決定します。
これは地主様と借地人様が話し合いで決定するものであり、先ほど明らかにした土地価格のデータをもとに決定されます。
ちなみに底地(貸宅地)の一部と借地権の一部ではなく、底地(貸宅地)と借地権を丸ごと等価交換することも可能です。
ただそれだと、完全所有権100%の土地の所有者が入れ替わるだけの契約になってしまうため、実践される方はあまり多くありません。

底地(貸宅地)と借地権の等価交換におけるステップ③分筆登記

丸ごとではなく、底地(貸宅地)、借地権の一部を等価交換する場合、分筆登記をする必要があります。
分筆登記とは、一筆の土地を複数の土地として改めて登記することを言います。
分筆登記をするには、分割する土地の境界がハッキリしている必要があり、もし境界が曖昧な場合は、改めて境界をハッキリさせるために、境界確定測量を専門家に依頼します。
ちなみに分筆登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。

底地(貸宅地)と借地権の等価交換におけるステップ④所有権移転登記

分筆登記が完了し、底地(貸宅地)と借地権の一部を等価交換する準備が整ったら、次は所有権移転登記を行います。
所有権移転登記が完了すれば、お互いが等価交換した土地の完全所有権を正式に得ることになります。
こちらも分筆登記と同じく、司法書士に代わりに行ってもらうケースが多いです。

底地(貸宅地)と借地権の等価交換におけるステップ⑤確定申告

底地(貸宅地)と借地権の等価交換は、“交換”という名前が付いているものの、土地の“譲渡”という扱いも受けることになるため、交換後することで発生した利益に関しては、譲渡所得税の対象になり、確定申告をする必要があります。
ただ“固定資産の交換の特例”が適用されれば、譲渡所得税はかかりません。
この特例は、土地と土地、建物と建物など、同じ種類の固定資産を交換した場合、その交換は譲渡扱いされなくなるという特例です。
ただこの特例を適用してもらうには、交換するそれぞれの土地を1年以上所有している必要があったり、交換によってできるだけどちらにも利益が発生しないようにする必要があったりするため、要件は事前に確認しておきましょう。

まとめ

底地(貸宅地)と借地権の等価交換における5つのステップを解説しましたが、いかがだったでしょうか?
底地(貸宅地)と借地権の等価交換は、正しいステップを踏めば決して手続きが煩雑になるものではありません。
ただ地主様と借地人様の話し合いに委ねられる部分も多いため、お互い納得いくまで話し合い、円満な交換の実現を目指しましょう。

 

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